扬州房地产市场投资报告.docVIP

? 第一部分、扬州城市概况 一、地理位置 扬州地处江苏中部，南临长江、北接淮水、中贯京杭大运河。其南部濒临长江，北与淮阴、盐城接壤，东和盐城、泰州毗联，西南京、淮阴交界。 扬州独特的地理位置使它既能融入南京都市圈，又能接受上海经济圈的辐射，还能连接苏南经济板块和滨江近海的新兴工商城市。 江苏各主要城市分布图 二、行政区划 扬州现辖3个区,分别是广陵区、维扬区、邗江区，辖高邮、江都、仪征3个县级市和宝应县。 三、交通情况 1、公路交通 扬州现有高速公路196公里，京沪高速、宁通高速在此交汇，在江苏率先实现县县通高速公路。如今连接扬州至镇江的润扬长江公路大桥已全线通车，扬州到上海、浙江的陆路交通变的更加便捷。 2、铁路 扬州铁路(宁扬铁路)为国铁I级，已于2004年竣工营运。 3、航空 距南京禄口国际机场约1个小时，距上海虹桥国际机场约2小时。 4、港口 扬州港为国家一类对外开放口岸，拥有万吨级件杂货码头和多功能码头，设有保税仓库和口岸联检服务机构，从市区到港口约10公里。 5、交通直达情况 按照目前的交通建设情况，从扬州到北京约花八个小时，从扬州到上海约花两个小时，从扬州到南京约花费一个小时。 区位交通图 四、面积与人口 1、地域面积 扬州市总面积6638平方公里，市区总面积973平方公里。 2、人口现状 2004年底全市总人口454万，其中市区人口115万人。 表1：扬州历年人口变化情况 年份 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 全市年末总人口（万人） 450.62 451.59 452.22 453.61 454.39 市区年末总人口（万人） 　 109.66 110.76 112.52 115.13 表2：江苏各城市暂住人口情况对比 地区 扬州 南京 苏州 无锡 泰州 徐州 总人口（万人） 453.39 583.6 598.85 447.19 502.77 916.85 暂住人口（万人） 28.98 130 325.87 169 19.54 60.6 暂住人口比率 6.39% 22.28% 54.42% 37.79% 3.89% 6.61% 数据来源——《扬州统计年鉴》 从地区人口组成情况来看，我们不难发现扬州目前的人口结构特点： ——市区人口比例还较低 市区的中心辐射能力有限，市区人口增长潜力较大。 ——外来人口比例偏低 暂住人口比例比较低，城市辐射能力和经济吸引能力有限。 3、人口发展与城市化水平目标 扬州市规划目标：市域总人口到2005年464万人，2010年473万人，2020年482万人；城镇人口至2005年237万人，2010年265万人，2020年318万人；城市化水平2005年达到51%，2010年56%，2020年66%。 4、简要分析 作为风景旅游城市，扬州在人口组成方面和苏州、杭州之间还有不小的差距。但由于市区面积狭小，扬州已经处于一种人多地少的状况，土地资源并不丰富。 我们判断今后扬州的人口、外来人口将会继续平稳增长，但涨幅有限。 五、历史文化及习俗习惯 1、历史 扬州历史悠久，唐宋时期扬州已成为中国东南第一大都会。明清时期扬州更是中国中部各省食盐供应基地和南北漕运的咽喉，康熙三次、乾隆五次南巡扬州。 2、文化 扬州文化底蕴深厚，留下了李白、白居易、欧阳修、苏轼、郑板桥、朱自清等大批名人涯士的足迹，是我国首批公布的二十四座历史文化名城之一，旅游资源非常丰富。 3、风俗 扬州自古以来形成的餐饮、休闲消费观念使扬州人的消费能力非常旺盛，从我们实地考察的情况来看也印证了这一点。 ? ? ?  ? 第二部分 城市投资环境分析 一、宏观经济发展状况 1、城市总体经济情况 扬州曾经由于区位优势和交通便利成为举世瞩目的繁荣大都市.但改革开放以来由于没有铁路,扬州的经济发展一直比较慢, 只能处于江苏经济的中游，在整个长三角都市圈中也排名靠后，落后于苏南。 随着润杨长江大桥和铁路的通车，扬州经济将会有跨越式的发展。 2、历年GDP增长情况 表3、扬州市历年GDP增长情况统计 年份 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 GDP总量（亿元） 472.12 505.46 558.93 647.22 788.13 增幅 　 7.10% 10.60% 15.80% 21.77% 人均GDP（元） 10515 11205 12368 14290 17359 增幅 　 6.60% 10.40% 15.50% 20.50% 数据来源——《扬州统计年鉴》 我们从以上统计数据可以看出： 1）、扬州的经济基础比较薄弱，经济总量在江苏