伊宁市房地产市场描述.docVIP

考察报告 自9月26日到达办事处以来，经郝经理简单培训并和大家学习，就考察事宜做了详细安排（市场情况、注意问题等），我考察区域市场为伊宁和博乐。随队当地自己朋友进行调动，提前了解部分情况，同时搜集了相关信息，以备届时有用。伊宁2天（29日、30日），博乐2天，随回乌。见于博乐市场情况不太好，加之时间尚多，独山子项目上以前有了解，工业项目多，又去独山子、奎屯（4天）周边了解市场（顺便提及没有抢市场之嫌）。就产品市场在几个地方的应用情况、涉及单位（部门）、操作流程等有了初步的了解和认识；鉴于自己对行业、对产品了解不深，难免隔靴搔痒。就以上情况，做以下汇总。 1考察区域实际情况： 伊宁周边： a)概况：伊犁哈萨克自治州辖塔城、阿勒泰两个地区和10个直属县（市），首府设在伊宁市，同时是兵团农四师所在。总面积35万平方公里，人口440.8万人，伊犁州直面积5.64万平方公里，人口274.77万人，人均生产总值25523元。区内矿产资源富集、地缘优势突出。沿边有霍尔果斯、都拉塔、巴克图、吉木乃等8个国家一类口岸。同时，国投、国电、新汶、开滦、潞安、中煤、首钢、中电投、葛洲坝等一批国内500强企业集团相继入驻伊犁。以优势资源为依托的煤电、煤化工、水电、有色金属等产业成为加快新型工业化进程的支柱产业。 b)潜在市场：房地产建筑（办公、商业、民用）的需求较大，尤其出现高档场所和住宅的需求逐年快速提升；伊宁市目前的房地产发展状况来看，拥有开发商36家，大开发商有15家，2006年有项目的开发商只有8家。其中营建、仁和、怡安、上海城、华厦、鑫合、永城等六家开发商的开发量较大。同时工业大项目亦较多，市场大。详见附表：?? ?c)天山防水较好，地方和农四师的所在地，（情况）伊宁的发展，目前直接做渠道的时机不成熟（经销商规模比较小、能力较弱，其以赚钱为目的，对于市场应用较多、非标产品较多的SBS来说，我们的优势没有）。可以跟进一到两个重点项目，随跟进进展找合适的合作伙伴。 2)博乐周边： a)概况：博州位于新疆西北部，全州面积2.7万平方公里，辖博乐市、精河县、温泉县、阿拉山口口岸和赛里木湖风景名胜区。博乐市为自治州首府、兵团农五师师部所在地。全州总人口47.71万人，全州人均生产总值为18432元。 b)当地没有可以竞争的防水企业，把防水放在建材产品中，形成经销产品的门市部，专业的施工队伍没有。博乐受其区位局限（伊犁东边，铁路南边），加之传统的农业条件（兵团农五师所在地），矿产资源匮乏，人均收入不高等限制条件，工业不发达，市场本身较小，建筑主要是低级民房住房建筑（高层少）等现实情况，不宜发展渠道，为渗透市场，倒可以发展零售。 奎屯周边： a)概况：奎屯市地处新疆天山北坡经济带“金三角”区域的中心位置，与克拉玛依市、乌苏市、沙湾县、独山子石化基地接壤，是伊犁哈萨克自治州直属县级市。户政管辖人口29.4万，市区总人口14.2万，09年人均生产总值超过3000美元。????? ??b)潜在市场：房地产建筑（办公、商业、民用）的需求不大，但围绕石化的工业大项目较多，市场大。 c)其优势的区位（油田城市克拉玛依和石化工业新城独山子之间），充当着这两个城市的消费、服务市场，同事延伸出两个地方下游产品产业的延伸和加工。竞争对手奎屯宏发、奎屯盛坤、奎屯长城红太阳等防水卷材厂家的所在地。 几个区域考察经销商情况汇总见附件一表格： 几个区域考察当地房地产情况汇总见附件二表格 几个区域考察当项目（地产及工业）情况汇总见附件三表格 2新疆市场分析 1）重点区位： 乌昌经济体区域：该经济区域是新疆最先发展起来的积极区域，经过近二十年的发展，工业底子较厚。新疆当地前几位的企业以及上市企业基本发布在这个区域。目前由乌鲁木齐经济技术开发区、米东新区、昌吉经济技术开发区等三个区域构成。主要是工业园区，其本身对防水要求较高，装置也要防水防腐保温，同时配套一些项目（污水处理等）。当然这个区域的民用建筑需求较高，市场大。 石河子兵团经济：石河子市新疆所创建时兵团所在地，由于近年兵团地位提高，作用的上升，交通便利，周边农业发达，其周边经济发展最快、最活跃。兵团企业发展较快。企业工业主要涉足于农产品的深加工，石河子经济技术开发区不乏一些国内大型企业（统一、中粮等），也同样有着很好的发展前景。目前有和玛纳斯、沙湾联系发展的趋势。是新疆北疆发展最快的区域。同时石河子市的建设发展也快。 奎克石化经济区：其处于克拉玛依和独山子之间，由于近几年独山子石化工业园的带动，加上国家及中石油持续的投入，近几年还会有1000万吨炼油和100万吨乙烯项目上马，配套的装置很多，机会市场很大，但由于中石油项目的特殊性，项目发布比较广，但主体设计院就几个（寰球、SEI、洛阳、华北、东北、吉化设计院等），应该借用禹