以审判视角审视城市房屋拆迁中存在的问题.docVIP

以审判视角审视城市房屋拆迁中存在的问题-关于常州城市房屋拆迁问题的调查与思考 近年来,随着常州特大城市建设步伐的不断加快，城市房屋拆迁力度的不断加大，因拆迁引发的各类纠纷呈成倍递增趋势，有的甚至还引发了大规模的集体上访，城市房屋拆迁工作已成为我市城市建设中的一大焦点和难点问题。??? 一、房屋拆迁中存在的主要问题??? 1、评估工作不能到位，致使被拆迁房屋的面积、价值等评估与实际状况有出入。一些被拆迁人抵触情绪大，拒绝评估人进场评估，这样评估人就只能依据房产证确定拆迁面积，对面积误差无从确定 ，同时由于对装修情况也无从进行正确评估，影响了补偿款的正确计算，而拆迁部门如果依据这种不准确的评估报告作出裁决，矛盾就会更加激化。当然，实践中也存在一些评估单位和评估人员因业务不精通，对有关法律政策的理解不一致，或缺乏工作责任心，工作草率，甚至故意弄虚作假，从而导致评估面积及价值与实际不符，由此引发纠纷。??? 2、裁决程序存在瑕疵。一是裁决主体与实际不符。二是裁决部门将没有送达的评估报告作为裁决依据，这不符合法律规定。按照规定，对被拆迁房屋的评估报告必须送达给被拆迁人，被拆迁人如果有异议还可以申请重新评估，因此裁决部门不能把没有送达给被拆迁人评估报告作为裁决依据。三是送达程序不规范。在审判实践中，遇到很多裁决书都没有送达被拆迁人。主要原因是由于被拆迁人抵触情绪大，有的拒收裁决书、评估报告，有的公然撕毁裁决书和评估报告，还有的甚至对送达裁决的执法人员采取进行围攻、殴打。还有一些执法人员图省事，怕麻烦，在可以直接送达的情况下采取邮寄送达，而一旦因被拆迁人拒收而退回时，就一厢情愿地认为已送达。??? 3、拆迁单位死扣法规条文，对被拆迁房屋性质认定不准确、补偿面积不足。我市现行的对被拆迁房屋营业性质的认定与省条例不完全一致，认定营业用房的标准比较苛刻，从而导致被拆迁人不接受补偿安置方案，矛盾难以协调。拆迁人出于自身利益考虑，在遇到诸如破墙开店等改变房屋用途但未办产权证变更手续的，一般都适用《常州市城市房屋拆迁管理办法》（“市办法”），认定为住宅用房。有的拆迁单位片面理解法规条文，对应属补偿范围的合法建筑，未进行补偿，从而引发纠纷。实践中，因对法律、法规和政策理解不一致、对一些房屋的特殊组成部分及辅助设施的性质理解不一、对装潢费用的补偿标准操作不一等，导致了大量拆迁纠纷的发生。??? 5、区位价过低，拆迁与“安置”严重脱节。虽然我市的补偿标准根据形势的变化也进行了几次调整提高，但与当前房价的上涨的速度相比却很不协调，拆迁补偿款与购买住房实际应付出的费用相去甚远，导致一些被拆迁户无力购置新房，甚至连二手房屋也买不起。??? 6、政府有关部门及一些基层组织配合不够。因拆迁引发各类纠纷涉及到社会的稳定和广大人民群众的切身利益，各级民政部门理应积极做好因拆迁导致被拆迁户生活困难的救济工作。但在实践中，民政部门存在偏面理解法律，做法不尽合理。如对符合最低生活保障条件的被拆迁人，在其房屋拆迁前可以享受救济金，但在其房屋被拆迁并领取补偿款后，一些民政部门却将拆迁补偿视作被拆迁人收入，而以被拆迁人已有收入，已丧失最低生活保障条件为由，拒发城市居民最低生活保障金，从而引发诉讼。在拆迁安置过程中，各基层组织理应积极协助拆迁工作人员及行政执法人员做好法律法规和政策的宣传工作，做好拆迁矛盾化解决工作以确保城市建设的顺利进行，但实践中有些居委会的干部对待城市拆行表现得不够主动和积极，有的由于自己本身就是被拆迁户，拆迁涉及到自己的利益，因此对拆迁存在对立情绪;有的则害怕被拆迁人将矛盾转向自己，怕承担责任，从而对拆迁采取不闻不问，尽量躲避，对拆迁工作和行政执法人员的工作不予协助和配合。特别是在被拆迁人有抵触情绪，对拆迁不予配合，不让拆迁人员进屋评估时，以及执法人员送达法律文书时，一些居委会干部不配合做劝说和宣传工作，导致被拆行人的抵触情绪更加强烈。??? 二、存在问题的原因??? 上述问题的存在，原因是多方面的，从审判实践和调研中掌握的情况来看，主要有以下几个方面。??? 1、法规政策存在冲突，导致执法尺度不一。主要体现在：（1）房屋性质的确定。省条例规定，对领取工商营业执照并已持续营业一年以上的，在拆迁时应当参照营业用房进行评估，而我市对营业用房性质认定与上述规定不一致。按市办法的规定，对营业房和住宅房的认定，在市办法施行之日起，取得工商营业执照的，应当按房屋所有权证书上标明的用途或产权档案中记录的用途进行评估。规范性文件的冲突导致了执法尺度的不统一，增加适用法律的随意性，导致了补偿的不合理，加大了拆迁人与被拆迁人间的利益冲突，也增加了拆迁部门拆迁及法院审理、执行和协调的工作难度。??? 2、城市建设的速度和社会经济发展的速度不同步。如在一些危旧房改造过