物业管理与和谐社区研究李涛1.docVIP

第 PAGE1 页 /共 NUMPAGES8页 物业管理与和谐社区研究 摘 要：自我国提出坚持科学发展，构建和谐中国的目标后，各行各业都热烈响应和支持；建设和谐社会从创建和谐社区做起的观点，也在社会上得到广泛认同。和谐社区是被人们向往和追求的一种理想生活形态。物业管理企业作为社区的管理服务组织，对创建和谐社区具有得天独厚的条件和应尽的义务。本文将就物业管理在和谐社区的建设中，所存在的问题进行重点分析与探讨，并给出具体的实施措施与方法。 关键词：物业管理、和谐社区、问题、措施、方法 中国物业管理行业历经三十年的从无到有，从小到大，目前已经发展成为一个与国计民生息息相关的重要行业。对和谐社区、和谐社会建设做出了巨大的贡献。近年来，随着我国社会经济的迅速发展，在和谐社区中，传统与现代、自然与城市、环境与建筑、物质与人本、商业与艺术等各种元素的事物被有机的融合在一起，呈现出和谐的状态，但是，我们也应当清醒的看到，在发展过程中物业管理还存在法规不健全、市场不完善、企业管理不规范、业委会运作举步维艰等诸多问题，给和谐社区建设带来了不和谐因素。这有待于物业管理行业及社会各界引起高度重视并结合实践工作加以研讨解决。如何进行和谐社区建设，新的形势下在物业管理方面采用何种措施能达到和谐社区的基本要求等问题值得研究与探讨。 一、物业管理在社区建设中存在的问题与矛盾 （一）政府主管部门的问题 作为市场规则的制定者，政府主管部门的责任无疑是重中之首。但是，在看到成绩的同时，我们应该看到以下问题： 1、法规不健全，操作难度大。如业主组织的法律地位，业主组织与其它组织的关系协调，业委会和居委会关系的协调，业主组织成立，物业管理行业协会的成立、地位和职能，物业管理权力交接程序和前期物业管理等，依然缺乏可操作性的规定。建管不分，前期物业管理矛盾突出。对于一些开发项目在规划设计、施工阶段遗留下来的问题，很多物业管理企业作为开发商的子公司，在对共用部分、共用设施设备交接过程中缺乏严格的承接验收手续。对暴露出来的质量与配套设施等问题，不能也不敢站在为业主排忧解难的公正立场上，督促开发商加快解决。种种问题，引发层出不穷的纠纷，严重破坏了物业管理的生存环境。 2、监管薄弱,职能缺位。物业管理行业的主管部门要承担企业年审、招投标管理、投诉受理、综合考评、业主团体工作指导等多块业务管理，根本分不出人手和精力对物管事务严格监管、深入指导。行政监管薄弱使得物管公司取得管理权、业主大会召开成立(包括业委会成立)这两个后续纠纷的“源头”就不能得到有效地规范，发生问题各方也投诉无门或投诉无果，后期其它问题的预防与发生后的处理情况可想而知。此外政府作为社会公共服务的提供者和管理者，对物业管理关注更多的是社会效益和减轻行政管理负担，所以难免会将诸如外来人口、计划生育、社会治安方面的许多行政职能加诸于物业管理企业身上，忽视了其“经济人”的主体地位，对于整个社区的管理没有形成有效整合。 （二）物业管理企业的问题 企业是物业管理的提供者，目前，主要存在的是以下问题: 1、人才奇缺，专业水平不高。毋庸置疑，中国的物业管理企业，大多数都是在原房管所的计划经济土壤中嫁接产生的，而物业管理从业人员的组成，则更是具有原房管所的血统，即便是从其他相关行业改行产生，但也是沿用了原来的思维方式与办事习惯。而改革开放以后，以物业管理系统的理论学说、经过系统的专业培养成而产生之专业科班人才，则似乎是凤毛麟角，由于住宅的建设速度建远远大于物业管理专业人才的培养速度，因此，在不少物业管理企业中专业人才的缺乏，已经明显的暴露出来，以至因专业工程师的奇缺，而改用技师甚至技工担当工程主管；物业管理小区经理缺乏专职的职业经理人，于是，就通过短训班速成后充当；基层队伍中的保安员、维修技工不是年龄老化，就是后继无人，于是，从农村来的农民工已开始陆续接替这些原来须持证上岗及专业工种评级的岗位。 2、角色错位，代人受过。角色错位有两种情况,一种是大部分物业管理企业是从房地产开发企业派生出来的，这种建、管不分的体制决定了物管从属于、依附于、受制于房地产开发企业。开发商留下隐患，往往要靠物业管理来处理，引发业主对物管的不满，并给工作带来被动。同时，在公司运营目标上，也是为房地产企业服务，地位不高，许多企业处在亏损的边缘。这使物管公司留不住人才，从业人员整体素质偏低，制约了行业的良性发展。另一种则是由我国物业管理实践的超前性和不配套而造成的。在社区建设中，物业管理常常“义务”履行了部分政府职能，而作为市场经济中的主体，由于没有相应的行政手段，导致企业在实际管理中存在诸多问题，业主往往也迁就于物业管理公司，使物管公司出力不讨好。 3、管理不规范，服务意识不强。大多数企业存在着体制不顺、机制不活、产权关系模糊、内部管理薄弱等问题。企业的