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浅谈物业管理 关于物业管理的一切，我们都错了！从开始就错了！ ????? 物业管理在国内发展30多年了，如果按人的说法，三十应该是而立之年了，但我们的物业管理却还是在呀呀学步，举步维艰，甚至是很多老百姓连物业管理到底是什么，到底做什么的？都没怎么弄明白。可以说现在的物业管理已经被严重扭曲。什么房产的售后服务提供者，业主的保姆、管家，小区多元化经营服务集成商，社区文化的推动者 等等，都已经背离了物业管理的本质。???? 首先物业管理是房地产的售后服务，或者是为房地产商服务的，就是一个最大的错误的开始，虽然物业管理行业和房地产行业密不可分，可以说没有房地产也就没有物业管理，但物业公司和房地产销后服务，压根就不是一码事，虽然现在很多房地产商都在利用物业公司为其销售及售后质量问题进行服务，但并不代表物业管理就是房地产的销售售后服务。就好像房地产开发和房地产建筑一样，从工序上来讲是房屋这个产品的不同环节，物业管理同样也是房屋这个产品上的一个环节，物业管理最大的本质就是物业的保值增值。这一点国内的房地产商并不是不清楚，而只是房地产商作为一个商业主体，他的本质就是趋利的，他首先考虑的是自己房屋的销售量和销售额，至于房子若干年后是否保值增值，那已经不是他们考虑的范围了，所以最初他们从香港拷贝物业管理制度的时候，就已经有其取舍，业主大会法人制度，当初国内就没有采纳，而是采取谁建设谁管理，这就使内地的房地产及其物业管理，在早期就埋伏了与业主冲突的根苗。?????? 其次物业管理是小区业主的管家、保姆，同样也是一个伪命题，物业管理的某些工作范围是和管家、保姆的工作范围有些类似的地方，但管家、保姆的主人是只有一个的，而物业管理的“主人”却不是一个，而且小区业主并不是物业公司的主人，物业公司也不是小区业主的管家和仆人，两者之间应该是建立在平等，公平、公正基础上的服务与被服务的关系。但问题是我们目前的法律体制却导致了合同双方主体地位的不平等。业主大会不能法人化，业主大会组织形式形同虚设，物业管理价格政府实行审核、指导，等等问题都导致了物业服务合同无法完全市场化，行业就谈不上公平公正等。断不了奶的孩子长不大，温室里的花朵经不起雨打，这些道理大家都明白，我们的政府部门也同样明白，问题是孩子长大了，家长也就管不住了，就好比我们的村民委员会或者居民委员会一样，虽然名义上是村民（居民）自治组织，但都去不了行政化的色彩，都要接受上级政府部门的管理，并为政府部门的管理提供服务。小区公共管理由物业公司来承担，可以有效减轻政府部门社会管理的压力，物业公司管理方面失职，政府部门也可以打物业公司的板子，但如果实行业主大会法人制度，物业管理完全市场化，物业公司一切都按照与业主大会签订的服务合同来履行合约即可，那么物业公司也就没有义务去分担政府的社会管理职能，而业主大会显然也无法承担、分担政府管理职能的重任，因为如果业主大会是法人，那么小区的管理职责主体就是业主大会了，如果业主大会在管理上失职（注意这里的管理失职主要指 管理不善，而不是利用职权营私罔利），政府却不能打他的板子，即使想打 ，也不知道应该打谁吧，难道大家一起打？?????? 小区服务集成商、多元化经营这些新概念的提出，的确鼓舞了一大批从事物业管理的人，很多公司也在大力积极推行，但这就是物业管理要走的路吗？ 可能走下去的已经不是物业管理了，干脆物业管理企业改名叫社区综合服务企业好了，也许对那些热心搞多元化经营的物业企业更贴切一点。?????? 社区文化的推动者，社区文化是物业管理的一项重要工作，物业公司通过开展社区文化，不仅可以加强与业主之间的沟通，提高业主满意度，同时也有利于创建和谐社会。这是大家对物业公司开展社区文化活动的一个普遍的看法，然而也许事实并不像大家想的那么美好。做文化活动就要花钱，如果钱是物业公司自己掏腰包，业主也乐的坐享其成，但如果把此项费用计入物业管理费，就要问问业主是否同意了。物业公司组织小区业主进行一些联谊活动无可厚非，但也要量力而行，况且开展社区文化活动并不是物业公司专长，物业公司也缺少这方面的人才，结果是做到后来，越来越没有新意，反反复复都是老一样，变得如鸡肋一般。 ????? 其实物业管理到底是什么，条例上早已有明确描述：第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 从条例的立法来我们可以看出实行物业管理是为了发挥物业的最大使用功能，使其保值增值，并为物业所有人和使用人创造整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境，而物业管理关系产生的依据则是物业服务合同。应该是一种公平、公正的市场化的商业行为。但很不幸的是我们的物业管理已经被扭曲了很多