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浅析深圳房地产市场（原创） 据深圳市房地产研究中心最新公布的市场报告，2005年，深圳市商品房价格为7659.18元/平方米，同比上涨17.28％。其中，商品住宅均价为7040.10元/平方米，同比上涨17.38％；办公楼均价为12490.88元/平方米，同比上涨24.71％；商业用房均价为15611.48元/平方米，同比上涨25.63％。不变的是上涨的趋势，改变的是上涨的幅度，永无休止的是多空的“口水大战”。在宏观调控政策之下，深圳地产以超过17％的涨幅，从全国地产的“乖小孩”摇身一变，成为绝对叛逆的“坏小孩”。从深圳近几年的房价走势来看，上涨速度较为稳定，即便是在05年的上半年，房价也仍然保持较为稳定而缓慢的上涨。05年年中，随着宏观调控政策的陆续出台实施，深圳市场与全国市场一样陷入了供需萎缩的观望期，然而在8月以后，这种情况开始发生微妙的变化，在有限的市场供应面前，需求却日益旺盛，促使价格不断走高，特别是进入10月以后，这种价格的上涨开始加速。同时，伴随房价的持续走高，各类观点的交锋也日渐升温。百家争鸣回顾05年楼市，市场上对于房价火爆上涨根源的探讨同样火爆，观点理论可谓包罗万有、各有千秋，但却也都差强人意。呼声最高的当数“供需论”，但应该值得注意的是，大部分的人都把供需理论中的“需求”理解为销售量，这显然是有失偏颇的，实际上，市场中仍然有大量的需求由于没有实现其最终购买行为而被忽略，而这个购买行为在未来的任何时间段里都有被实现的可能。对于需求的把握，不仅需要掌握销售情况，还要掌握城市人口结构变化的情况及城市人口积蓄收入变化的情况等等。而目前各种“供需论”均无法提供这样一个较为准确全面的需求数据，也正因为如此，它们更多只适用于分析市场现状，而无法对市场未来走势作出准确的判断，是一种典型的“事后诸葛亮理论”。其次是“泡沫论”，谢国忠自03年就中国房地产发展抛出此论调之后，全国上下中外学者展开了轰轰烈烈的大论战，而谢所在的摩根却在05年大量购入上海物业，如此心口不一，未免让人疑惑。而就在深圳房价飞涨的同时，某主流媒体以同样的分析套路再次抛出“泡沫论”，该文称，深圳房价的暴涨乃百亿长三角炒房资金南下所致，但实际上从深圳楼盘的成交客户资料来看，并没有发现长三角客户大批量购置房产的痕迹，可见，此种“泡沫论”是纯粹的“拍脑袋理论”。05年年底，作为权威机构的深圳市房地产研究中心则祭出了“操纵论”，更撰写报告建议国土局进一步规范楼市销售行为，打击囤积房源和恶意炒作的开发商，矛头直指开发商和代理商。从本意上看，这样的建议对于深圳楼市未来的健康发展是有益的，但就短期效果看，收效甚微，也未能道出目前市场的关键所在。另外，从开发商的角度来说，市场的火爆，为实现高利润带来了机会，通过销售控制的方法获得更多的收益也无可厚非，意图通过对营销方式的控制来实现对房价的抑制，必然将遭到市场的抵抗。纵观以上三种观点，都是从房价上涨角度对市场进行分析解读，如果逆其道而行之，从房价的下跌空间进行市场分析解读又将如何呢？跌无可跌房价下跌有几种情况，首先是城市衰退带来的房产贬值，就目前深圳来看，这种情况发生的可能性极微；其次是大量空置带来的供应过量或者人口外迁带来的需求萎缩，从深圳家庭年用水用电量的快速增长和负担日益沉重的交通系统来看，深圳正处在人口快速膨胀的时期，人地矛盾在未来将得到加剧而不是缓解，这是房价稳定上涨的重要基础；最后是地产泡沫破裂带来的房价下跌，但从深圳房地产研究中心公布的报告来看，05年深圳市场超过80％的房屋为自住用途，投资行为有限，市场结构较为稳定。可见，目前暂且抛开房价的上涨合理与否不谈，我们也无法找到房价下跌的空间和理由。由此我们也可以预见，在未来一段较长的时间里，只要中国经济继续保持稳健的发展，房价至少是要保持稳定的，而地区发展的不均衡则加大发达地区的吸引力，同时也为这些地区的房价打开了上涨空间和提供了上涨动力。涨之有理明确了深圳楼市发展的大趋势之后，再来深入探讨深圳楼市，我们会发现05年房价的暴涨仍然有两个方面的疑点需要解答，其一，如此大的房价涨幅，基础根源是什么？其二，为何在房价的暴涨发生在05年下半年这个节点上？解答第一个疑点并不困难，深圳在04年基本完成了全市的城市化进程，这使得关内外在软硬件上的差距进一步缩小，由此也带动了关外房价的飞涨，05年宝安龙岗的房价涨幅均超过了20％，这就使得全市的房价也跟着水涨船高；其次，产品供应的结构性变化也是引起价格飞涨的又一因素，05年豪宅的集中入市使得关内的房价再次走高,同时也使得关外价格“洼地”的价值凸显出来，更多的资金流向关外，又推动了关外房价的进一步上涨；再次，建筑和设计工艺的改进也是推动房价上涨的因素之一，这点在关外的市场表现较为明显。至于为何在05年下