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PART 04 项目考察小结 长 江 路 开发区管委会 家家悦超市 宏锦数码城 颐高数码城 苏宁电器 家家悦超市 振华商厦开发区店 振华量贩 美特好超市 彩云城购物中心 振华量贩 德胜商城 开发区商圈介绍 1号地块 2号地块 1号地块介绍 项目位于开发区，北面临长江路、开发区检察院，向东邻近华山路。横跨约165米，进深约149米，占地面积约2.45万平方米，与开发区商圈相距约2公里。目前未掌握地块的所有权人信息及相关用地性质、开发指标。 2号地块介绍 项目位于开发区长江路于香山路交汇处的东南角，向北面临长江路跨度约113米，向西面临香山路进深约150米。地块地处开发区商圈的西面，邻近开发区管委会、天地广场以及振华商厦等地标，周边商业气氛成熟。项目占地3.6万平方米，其中B座部分商铺产权已经出售，开发商拟出资，由政府出面进行拆迁收回地块使用权。 项目名称指标 华新集团推荐 （1号地块） 天马大厦 （2号地块） 占地面积（m2） 24500 36000 地块形状 矩形 不规则五边形 临街面 北面：165米 北面：113米 西面150米 地块产权 未知 天马集团 （部分商铺产权已售） 地块现状 三通一平 天马大厦 （须推倒重建） 地块信息汇总 项目优劣势分析 项目名称 优劣势分析 华新集团推荐 （1号地块） 天马大厦 （2号地块） 优势 地块已三通一平，做好围蔽，无须拆迁 位于商圈内的西面，邻近多个开发区地标（天地广场、开发区管委会），商业气氛较好；交通便利，处于开发区内主干道长江路与香山路的交汇处 劣势 偏离商圈约2公里，周边商业气氛较差；现场考察项目只有北侧临主干道长江路。 项目为现有建筑，需要拆迁重建，同时存在产权分散的问题 PART 05 市场调研总结 整体总结和评价 山东是国内人口与经济大省：人口位居全国省份排名第二位（仅次于广东），经济位居全国省份排名第三位（仅次于广东与江苏）。 烟台市的人口数量（697万人，排名第七）、经济【GDP总量排名第二、人均GDP以6.25万元/人排名第五，相当于介于佛山（7.84）与中山（5.85）之间】、社会零售消费总额（排名第三）、城镇人均可支配收入（排名第三）等指标均处于山东省前列。 城市商业格局 1.零售业态仍以综合百货为主，并没有真正意义上辐射全市，多种业态互相组合，具有购物、休闲、娱乐、文化教育多功能，满足消费者一站式消费的时尚购物中心。 2.据实地调研与行业内资讯显示，包括大商、万达、乐天百货、中粮集团、华润集团、欧尚等在内的行业知名企业均开始涉足烟台市场，这部分项目主要集中于芝罘区与莱山区，且体量较大。 开发区市调分析 处于城市中心区西侧，地理位置与交通情况优越，区内拥有大型海港及空港，是大众型企业工业集中地，连年来经济社会、房地产、公共配套和人口等方面发展迅猛。 积极融入环渤海和东北亚一体化发展，吸引大量大型企业进驻； 2009年，区内5家企业产值过百亿元，100家企业产值过亿元，高新技术占工业经济比重接近80% 区内人口 但经过调研团队实地日夜考察，并结合当地开发商已有调研资料计算，初步显示“东部中心区”实际居住人口约13万人（目前未有明确的人口数据差额原因，初步估计与区域内新建楼盘入住率不足和统计口径不一致有关）。 随着开发区的发展、新建楼盘入住率的提高以及新楼盘的落成，未来4-5年，“开发区东部中心区”常住住人口将有望增加至近27万人，使区内有效消费人群数量和整体消费能力得到提升。 目标人群分析 2000 3000-5000 5000-10000 10000-20000 20000 厂区基层员工 外来务工人员 企业中级白领 企业中高层 核心客群 消费客层 月收入 消费力水平 原居民 项目对比分析 虽然2个项目地块都位于开发区“东部中心区”的中轴线-长江路上，但对比分析，华信集团地块相对偏离开发区核心商圈与居住中心区。而天马大厦处于商圈焦点范围内和两条主干道的交汇处，周边不仅商铺林立，还拥有开发区地标式建筑——天地广场（天马大厦在天地广场东侧）和开发区管委会办公大楼等重点市政建筑，另外，天马大厦亦能与规划中的衡山路（在天地广场