长沙别墅市场研究专题146593188.pptVIP

目 录 麓南含浦板块 目 录 目 录 目 录 停止审批别墅类房地产开发项目的土地供应，限制低密度、大套型住房土地供应。 独栋别墅用地来源被切断，现有已批独栋将成为市场稀缺珍品，具有较高的投资价值；其他形式别墅产品用地来源被限制，市场后期供应量将锐减，珍稀程度提高。 2006年 2006年5月31日,国土资源部发布《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知 》（〔2006〕17号），《通知》表明：严格限制低密度、大套型住房的土地供应。坚决执行停止别墅类房地产开发项目土地供应的规定，从即日起，一律停止其供地和办理相关用地手续，进行全面清理。 2008年 2008年1月8日，《国务院关于促进节约集约用地的通知》印发 。《通知》提出，合理安排住宅用地，继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应。供应住宅用地要将最低容积率限制、单位土地面积的住房建设套数和住宅建设套型等规划条件写入土地出让合同或划拨决定书。 注：关于“别墅”的最终定义——除了独栋别墅，其他形式的联排别墅、双拼别墅、叠拼别墅和空中别墅不会被停止审批用地。 国六条中90/70政策将极大减少大户型面积的供给，凸显了别墅等大户产品的稀有性。 “国六条”——自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。 房地产开发企业土地增值税清算制 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物,并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人,应当依照本条例缴纳土地增值税。 土地增值税实行四级超率累进税率： 增值额未超过扣除项目金额５０％的部分，税率为３０％。 增值额超过扣除项目金额５０％、未超过扣除项目金额１００％的部分，税率为４０％。 增值额超过扣除项目金额１００％、未超过扣除项目金额２００％的部分，税率为５０％。 增值额超过扣除项目金额２００％的部分，税率为６０％。 土地增值税的计税依据为转让房地产所取得的增值额 增值额＝转让房地产收入－扣除项目金额 在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。 单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积  扣除项目金额包括以下几部分： (1)取得土地使用权所支付的金额； (2)开发土地的成本、费用； (3)新建房及配套设施的成本、费用。或者旧房及建筑物的评估价格； (4)与转让房地产有关的税金； (5)第一项和开发土地成本金额之和的20％为加计扣除。 计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下： (1)增值额未超过扣除项目金额50％土地增值税税额＝增值额×30％ (2)增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％。 (3)增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％土地增值税税额＝增值额×50％一扣除项目金额×15％ (4 ）增值额超过扣除项目金额200％土地增值税税额＝增值额×60％－扣除项目金额×35％ 公式中的5％、15％、35％为速算扣除系数。 湖南省土地增值税预征 2008年1月1起,正式执行《湖南省地方税务局关于调整土地增值税预征率的通知 》湘地税发[2008]16号 ，《通知》表明： 一、预征范围 ??? 除批准建造销售并且能够单独核算土地增值额的经济适用房（含用于拆迁安置的住房）不实行预征外，对其他各类商品房，应按本通知规定实行预征。 ??? 二、预征的计税依据 土地增值税预征的计税依据为纳税人转让房地产取得的收入和预收账款。 ??? 三、预征率 ??? 1．普通标准住宅为1%。 ??? 2．除别墅外的非普通标准住宅为2%。 ??? 3．别墅、写字楼、营业用房等为3%。 ??? 4．单纯转让土地使用权为5%，然后按土地增值税有关规定进行清算，多退少补。 ??? 5．对房地产开发公司既开发建造普通标准住宅，又开发建造其他类型商品房的，其销售收入应分别核算，否则一律从高实行预征。 别墅项目预征率高于普通住宅项目，给别墅开发商实力提出了更高要求。 金色·溪泉湾（开福） 保利麓