商品房买卖合同纠纷的实例.ppt

现行法律法规的框架下，如何正确理解“商品房交付使用条件”，即俗称的交房应该具备什么样的条件，是解决上述案例中双方当事人矛盾以及类似纠纷的关键。  对于商品房交付使用条件，现行法律法规的规定有以下一些： 1．[法律］1995年1月1日颁布实施并于2007年8月30日修改的《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。” 2．[行政法规］1998年7月20日发布施行的《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。” 3．[行政法规］2000年1月30日颁布施行的《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。……建设工程经验收合格的，方可交付使用。” 第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起１５日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。” 4．[部门规章］2000年4月7日发布施行的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第四条规定：“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。” 第五条规定：“建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：（一）工程竣工验收备案表；（二）工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料； （三）法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；（四）工单位签署的工程质量保修书；（五）法规、规章规定必须提供的其他文件。商品住宅还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。”第八条规定：“备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当在收讫竣工验收备案文件15日内，责令停止使用，重新组织竣工验收。 5．[部门规章］2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》第三十条第一款规定：“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。第四十条规定：“房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。 对于上述法律法规关于商品房交付使用条件的规定，法学界、司法实务界的观点不甚一致，与上述案例中开发商和购房者之间的分歧类似，归纳起来主要有两种： 一种观点认为只要讼争商品房所在楼经过了开发商组织的勘察、设计、施工、监理四方验收，出具了四方签字盖章的验收合格证明并达到合同约定的其他条件，即达到了上述约定中的商品房交付使用条件，可以交付； 另一种观点认为，根据相关法律规定，房屋经验收合格后必须在十五日内向当地建设主管部门申请备案，建设部门发现竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当责令停止使用重新组织竣工验收。因此，竣工验收的要求是取得“工程竣工验收备案表”，未经过验收备案并取得竣工验收备案表则不符合合同约定的“验收合格”交付使用条件，开发商未按约定交房应该承担逾期交房违约金。 综合上述法规法规和部门规章中对商品房交付使用条件的规定，笔者分析认为，商品房交付的前提条件之一是经过建设部门组织的勘察、设计、施工、监理四方验收，并形成了验收合格的确认文件。具有验收合格的确认文件是现行法律法规和部门规章中对房屋交付使用的强制性规定。 因为房屋的建筑质量安全与否直接关系到社会公众安危，属于社会公共利益的范畴，而竣工验收合格是目前国家对于建筑质量安全设置的唯一评价标准，必须严格执行，未经验收合格不得交付使用。而对于案例中原告所述的竣工验收备案表只是建设行政主管部门履行建设行政管理职能的表现，备案行为与工程竣工验收合格与否没有直接联系，不能作为评价开发商是否履行法定义务的标准。 国务院办公厅分别在2002年和2004年发布的《关于第一批取消和调整行政审批项目的决定》和《关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》中将“房地产开发项目竣工验收”和“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收