住宅底商租赁法律风险分析及风险防范解读.docVIP

???? 住宅底商租赁法律风险分析及风险防范 陈桂平 【学科分类】合同法【出处】本网首发【摘要】随着商业地产开发经营的多样化，新型建筑类型也逐步呈现，住宅底商租赁就是其中一种，新事物的出现亦伴随着新的法律问题的出现，住宅底商租赁的特殊性在于以住宅底商为载体，同步体现出债与物权的法律特性。本文就住宅底商租赁的前述两大法律属性做初浅分析，以求了解该新型商业地产经营的法律风险的同时提出本人风险防范措施之拙见。【关键词】商业地产；房屋租赁；住宅底商；相邻权【写作年份】2010年 【正文】???? ??? 引言 ? ??? 商业地产，顾名思义，其作为商业用途的地产，以区别于以居住功能为主的住宅房地产或以工业生产功能为主的工业地产等。商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。商业地产的形式多样，主要包括住宅底商、购物中心、超级购物中心、大卖场、商业街、主题商场、专业市场、写字楼的统称。而住宅底商作为商业地产的开发经营模式之一，是指位于住宅等建筑物底层(可能包括地下1，2层及底上1，2层，或其中部分搂层)的商用铺位。当然，有些学者认为住宅底商还包括属于住宅建筑物的“裙楼”，即属于住宅建筑物的附属房屋，一般层数较低，大都为一至三层，全部是商业用途。在此，本文不做深究。住宅底商可出售也可租赁，但本文仅探索其租赁过程中涉及的法律风险及防范。住宅底商的租赁在法律层面上的特殊性体现在其一方面是体现出债的特性，另一方面，由于其建筑结构上的特点使得住宅底商的经营者与住宅权利人形成相邻关系，即体现了物权特性，本文所探索的也正是这两大方面，但重点是讨论其债的特性。 ? ??? 一、 住宅底商租赁债的法律风险分析及防范 ? ??? （一）、住宅底商招商期间的法律风险 ? ??? 住宅底商开发商为了尽快回笼资金往往急于将住宅底商出租，因此容易在追求高出租率的同时降低对市场定位、物业招租条件的分析研究，从而可能引发下列若干风险： ? ??? 1、无法按期交付住宅底商的法律风险租赁合同一般中都会约定住宅底商交付的期限，而这一条件很可能在招商期间就作为广告宣传内容之一，虽然商业广告在法律上一般认为是要约邀请，但如果商业广告的内容符合要约的条件则可能被认定为要约，承租人以此进行承诺并签订认租协议，虽未签订正式租赁合同，但出租人未能按期交付住宅底商以供承租人二次装修或开业经营，则可能导致相关法律责任的产生。在此，出租人对于住宅底商的交付期限必须预留一定的灵活性及主动性。 ? ??? 2、开业期限的法律风险 实践中，住宅底商的开业期限的确定比较困难，除了诸多方面的利益的博弈外，还受到一些不可控因素的影响，比如政府的行政管理措施等。从出租人角度需要考虑的问题包括：预定出租率是否能够完成，工程能否顺利竣工并通过验收，承租人对商铺的接收入驻是否能按时完成，如何确保承租人在开业日统一对外营业等等。从承租人角度需要考虑的问题包括：二次装修能否完成并通过验收，承租人届时能否取得经营资质，其他营业条件是否已具备等等。上述情况的存在，导致开业日能否顺利开业成为商场的重大风险。因此，出租人在综合考虑影响开业日的各方面因素后必须预留处理意外情况的期限，慎重决定开业日的暂定期限。同时通过合同约定的方式，将住宅底商统一开业日设定为出租人根据住宅底商整体对外营业条件自主决定并以合理方式宣布的日期，并设定出租人在开业日负有对外营业的义务，如出租人违反则将承担相应责任。但对于住宅底商的市场定位是招引个体商户的，则有关开业的期限问题则可更加灵活，因为个体商户的开业未必需要在时间上进行统一。 ? ??? 3、交付标准的法律风险 满足商业用途需要的交付标准与住宅交付标准有所区别，主要体现在供水供电、中央空调、电梯、消防设施等配套设施的竣工交付上，尤其是对于对餐饮或健身等业态而言，水电负荷、空调功率、隔油池、排风/排水设施以及承租人的特别需求等均需在事先有明确的准备。配套设施交付后还存在使用及后期维修养护责任也要事先考虑。考虑出租人交付标准的同时，应同时对承租人的二次装修做出考虑，以便于承租人顺利装修尽早对外营业。实务中出租人交付商铺的标准通常也是租期结束后承租人返还商铺的标准，对此也需提前加以考虑，主要在租赁合同中对交付的标准进行详细约定或者将交付条件作为附件加以列明。 ? ??? 4、住宅底商房屋用途的法律风险 出租人在经营住宅底商时要明确房屋产权证所规定的该房屋用途。在做产权登记时须明确住宅底商的房屋用途为商业，避免因用途的不明确或不恰当导致承租人无法获得工商登记，因为有些工商局会以房屋用途不确定为由拒绝办理承租人的营业执照。 ? ??? 5、其他招租风险 住宅底商周围商圈的变化以及政府