中冶昆庭价值营销核心要点.docVIP

中冶昆庭价值营销核心要点 1、宏观调控之下的投资机会在哪里？ 目前，针对月度逐渐升高的CPI（目前基本都超过5%），中国逐步进入了加息周期。过去30年中国经过了高增长低通胀的高速发展时代，而在现在财富大量创造，输入性通胀日渐严重的时代，中国即将进入高通胀的时代，手中的财富缩水成为了必然。要想抵抗通胀，投资仍然成为了必然的选择。在目前现有的投资渠道中，房地产仍然是首选的投资方式，回报高且风险相对较低。虽然有楼市宏观调控的大背景在，但是投资需求的旺盛，仍然有可能在一定的条件下爆发出来。目前的调控已经为所有的投资者创造了绝佳的投资机会，可以以相对便宜的价格买到好的房子，从而为未来的升值提供了极佳的保障。今天，寻找更好的投资机会，是理性投资者最合适的选择！ 宏观调控主要针对住宅市场的投资及投机需求，无论从提高首付、限制贷款还是最后的限制购房套数，目标主要就是针对住宅被过度投资影响到真正需要购房的大部分人群。调控的目标就是市场的“双轨制”——民生部分的由政府解决，市场部分的由市场自由调节。因此，未来市场化的住宅，仍然有巨大的上升空间，特别是占据城市核心资源的区域的居住类产品，有更多的机会获得价格的超水平增长。加之经济发展带来的高端人群对居住产品的要求不断提升，使得高品质产品能够获得更多亲睐。 上海以外区域，特别是交通距离1小时以内的城市，具备较高投资机会。理由有三：1、目前上海市提出年度房价涨幅目标不超过8%，若考虑资金基本机会成本（存款利率5%）或者是融资成本（贷款利率7%），而从租金收益看，上海住宅的投资回报率在3%以下，如此看来，目前在上海投资并没有很好的获利机会。考虑到上海房产价格已经被高估3-5年，则上海市场需要一段时间来消化高价格，未来价格将在高位盘整一段时间。2、“价格洼地”效应随着城市之间区隔的打破给外围区域带来巨大的机会。上海的“地铁效应”通过改变了时间距离，带来了人流、物流、资金流的重新分布，从而产生了地铁通到哪里房价涨到哪里的效果。而随着“长三角城市群一体化”的推进，城际轻轨及城际高速铁路网的完善，将明显缩减目前区域间的价格差距。3、大城市生活及商务成本上升带来的挤出效应+潜力区域发展带来的吸附效应，能够改变人流与产业的发展方向，从而带动潜力区域的房地产价格提升。昆山、嘉兴、太仓城市房地产投资机会凸显。 2、酒店式公寓是目前最好的投资标的产品类型。 在产品类型上，与住宅产品类似的酒店式公寓同样机会突出，无论是产品长期升值潜力还是短期的租金收益均能有良好的表现。一般酒店式公寓面积较小、产品精装修、服务突出、地段优势明显，因此在升值速度上有保障，同时租金收益也能明显高于同类住宅的水平。品质、地段、服务突出的酒店式公寓值得投资珍藏！目前陆家嘴区域单价最高的除汤臣一品外，就是中粮海景公寓，高端酒店式公寓除了吸引到更高端的消费者外，更能成为个人身份与地位的象征，特别是城市核心区域，拥有不可再生资源的产品尤其具备投资价值！ 同样比较投资机会的把握，目前酒店式公寓首付需要支付50%，不限购不限贷。而二套住宅的首付已经提升至60%，当投资市场回暖，酒店式公寓作为投资优势相对较强。在酒店式公寓租金明显高于住宅且能够确保实现的基础上，可以判断，酒店式公寓的增值机会更加突出！ 对比两组数据： 酒店、酒店式公寓、高档公寓的租金； 产品类型 参考项目 租金水平 高档公寓 世茂滨江花园 9000元/月 华敏翰尊 4000-4500元/月 酒店 浦东香格里拉 1200元/天 瑞仕大酒店 700元/天 酒店式公寓 徐汇盛捷服务公寓 12000元/月 腾龙阁 5500元/月 酒店式公寓能够比高档公寓的租金能够高出约30%，比五星级酒店的长包房要便宜50%左右。因此在商务活动活跃的地区，酒店式公寓的投资回报很高，同时也能保持超高的出租率。根据上海酒店式公寓的入住率统计，平均水平能够达到85%以上的出租率水平！ 根据不同的租金测算出的投资回报率。 以11000元/平方米的价格测算租金回报率： 租金价格（两房80平米） 年回报 7500元/平方米 10.22% 5500元/平方米 7.5% 3500元/平方米 4.8% 以10000元/平方米的价格测算租金回报率： 租金价格（两房80平米） 年回报 7500元/平方米 11.25% 5500元/平方米 8.25% 3500元/平方米 5.25% 以9000元/平方米的价格测算租金回报率： 租金价格（两房80平米） 年回报 7500元/平方米 12.5% 5500元/平方米 9.17% 3500元/平方米 5.83% 若以上这些价格，扣掉1500元/平方米的装修，投资回报率的增长将 3、昆山城市的投资价值。 1）城市经济发展基础好，势头强劲。连续5年蝉联全国百强县之首！ 2009年昆山城市GDP 1