商业项目的定位与业态组合的规划概要.docVIP

商业项目的定位与业态组合的规划 随着中国城市化进程的高速推进 , 城市商业现代化作为商业产业 , 起到了明显的拉动和促进城市 现代化经济发展的重要作用 . 具体表现在商品交换过程中所涉及的商流、信息流、资金流、物流 等 “ 四流 ” 的运动能够达到畅通、高效的目的。因此,像商品交易模式的革新(商业业态革命, 便成了一个城市或一个区域商业现代化的标志。 目前我国正在爆发一场业态革命, 出现了新型零售业态不断被引入、 传统零售业态向新型零售 业态转型和主导业态大胆尝试和创新。 一个商业项目要在经营上取得成功 , 无疑需要涉及到诸多方面的工作 , 就这一话题探讨一下商业 项目的定位及业态的组合规划。 一、项目市场定位规划 准确的商业环境调研和科学分析、 掌握影响购物中心发展的静态和动态变量, 是做好成功商业 规划的前提 …… 现代商业地产开发实际表明, 购物中心的市场定位从某种意义上讲将比选择地段更重要。 详细 的调研,清晰的判断,宏观的统筹,果断的决策,是准确定位的要件,这样才能准确把握市场脉 搏,确定不同类别的经营模式,避免同质性,创造最大差异化,从而引领市场。 (一整体商业定位细分、确定目标客户群、把握主体服务对象 1、 定位内容:明确主体服务对象,确定目标客户群。 2、 定位原则:以目标消费者的真实、持久需求定位(参考年龄段、性别比、收入层次、文化 层次、消费层次、消费倾向等调研数据。 3、定位过程:通过商业环境调查等不同方式的调查,汇总分析得到不同消费群的构成: A、核心消费群:商圈半径 2公里范围内,约 10万消费能力较强的高层收入固定居民消费群; 主要需求的消费特征: 业态需求 —— 求综合型、一站式消费场所; 业种需求 —— 百货、食品、家电、服装、鞋类、箱包、化妆品、家私、珠宝首饰、书籍酒吧、 茶坊、美容等; 功能要求 —— 购物、娱乐、休闲、运动、美食、观光等; 消费者结构 — 收入稳定、消费意识超前的上层工薪族和生意人。 B、中心消费群:商圈半径 5公里范围内,除核心消费群以外约 20万的中高层消费人群;主 要需求的消费特征: 业态需求 —— 综合型、一站式消费场所; 业种需求 —— 百货、家电、服装、鞋类、箱包、化妆品、珠宝首饰; 功能要求 —— 购物、娱乐、休闲、运动、美食、观光等; 消费者结构 — 收入稳定、消费意识较高的中高层收入的消费群。 C、辐射消费群:商圈半径 5-10公里范围以内的中高层居民人群消费和外来的旅游客源消费; 主要需求的消费特征: 业态需求 —— 综合型、一站式消费场所; 业种需求 —— 百货、服装、化妆品、珠宝首饰、特色土特产; 功能要求 —— 购物、娱乐、休闲、美食、观光等; 消费者结构 — 消费意识较高的中高层收入的市内及周边县市的居民。 (二商业中心功能、规模定位 1、 定位内容:明确商业中心功能规划和经营规模 商场的基本功能无疑是提供商品的零售服务, 但随着人们消费水平的提高, 单纯的购物服务已 难以满足顾客的需要,利用双休日和节假日进行休闲、娱乐型购物消费已成为一种趋势,因此, 不少商场在主营零售业的基础上, 往往有必要引入餐饮、娱乐及其他服务行业以方便顾客,带旺 商场。 2、 定位原则:以打造城市商业名片、引领商业主流为目标 一般来讲,商场的规模越大, 它所能覆盖的商圈范围就越大, 但商场单店的规模越大, 而受到 一些因素的制约也越大, 顾客购物疲劳度也受商场单店规模的制约。 一般情况下, 顾客在商场购 物的时间不会超过 3小时, 超过这个时间就容易处于疲劳状态。如果在建筑风格、 规模和环境氛 围都很有特色的话,也可以作为现在流行商业业态 shopping mall来开发,考虑引入购物以外的 其他商业用途, 如餐饮、 娱乐、 休闲等服务型消费场所。可以很好地结合雕塑景观步行道融为一 体共同营造城市景观文化的亮点。 3、 定位过程:结合商圈目标消费群、 商圈人口和商圈竟争情况和商业建筑规划具体确定本商 场的功能和规模。 根据 “ 购物中心定位二八黄金定律 ” 求证分析 , 购物中心商圈辐射人口数与购物中心零售服务面 积的比为 4:1。 (三商业中心的经营档次与形象定位 商场的形象定位, 实际上是商场经营企业的形象定位,因此,它随着商场的经营运作而持续存 在并发挥作用。 如何来确定商业中心的经营档次和综合形象, 打造商业中心高档品牌和现代商业 商圈 , 形成明显的差异化定位经营为目标。通过对商业中心品牌的定位界定商业文化内涵,建立 超前的品牌形象(引领购物时尚、反映地域特色、精选服务对象、创新组合业态、综合形象鲜明 且易推广传播等。 建立独特而鲜明的商业组团形象不仅是竟争市场的制胜关健, 而且是快速提升企业知名度和美 誉度的重要手段,之所以从战略高度上系统设计和推出专业化商