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房地产业概述 房地产业的基本概念（掌握） 概念 ◇ 房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理（五类）的行业，在国民经济分类中属第三产业。 房地产业与建筑业的区别与联系 区别:房地产业是第三产业，建筑业是物质生产部门，属第二产业 联系:房地产业与建筑业是甲方与乙方的合作关系，房地产业是房地产开发建设的甲方，建筑业是乙方。 房地产业的细分（两大行业3大类）（重点掌握） 房地产开发经营业（主体地位） 房地产开发经营业主要是取得待开发房地产特别是土地，然后进行基础设施建设、场地平整等土地开发或者房屋建设，再转让开发完成后的土地、房地产开发项目或者销售、出租建成后的房屋。 房地产服务业 房地产中介服务业 房地产咨询业——知识密集型和劳动密集型的行业 房地产咨询业主要是为有关房地产活动的当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面的顾问服务，现实中的具体业务有：接受当事人的委托进行房地产市场调查研究、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划等。 房地产估价业——知识密集型行业 房地产估价业主要是分析、测算和判断房地产的价值并提出相关专业意见，为土地使用权出让、转让和房地产买卖、抵押、征收征用补偿、损害赔偿、课税等提供价值参考依据。 房地产经纪业——知识密集型和劳动密集型的行业 房地产经纪业主要是帮助房地产出售者、出租人寻找到房地产的购买者、承租人，或者帮助房地产的购买者、承租人寻找到其欲购买、承租的房地产，是房地产市场运行的润滑剂。 （成熟的房地产市场中，房地产经纪业是房地产业的主体） 【注意】■ 房地产服务业和房地产中介服务业的区别 物业管理业——知识密集型和劳动密集型的行业 物业管理业主要是对已建成并经竣工验收投入使用的各类房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，并提供相关服务。 房地产业的历史延革（五个时期）（了解） ■ 1978～至今，进行了城镇住房制度改革、城镇土地使用制度改革和房地产生产方式改革，确立了社会主义房地产市场（注意两个时间） 1987 2003年8月12日，国务院印发了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》( 住房制度概述 【我国房地产业的发展得益于以下三项改革】 ■ 城镇住房制度改革■ 城镇土地使用制度改革■ 房地产生产方式改革 1991年11月，《关于全面进行城镇住房制度改革的意见》，明确了城镇住房制度改革的指导思想和根本目的，制定了城镇住房制度改革的总体目标和分阶段目标，提出了城镇住房制度改革的四项基本原则，规定了城镇住房制度改革的十二大政策，这标志着城镇住房制度改革已从探索和试点阶段，进入全面推进和综合配套改革的新阶段。 改革的深化和全面实施阶段（1994年以后） 1998年7月3日发布《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发 经济适用房、普通商品房和廉租房（掌握） 经济适用房 性质◇ 经济适用房具有保障性的政策性商品房（是商品房的一种） 出售价格确定◇ 实行政府指导价，按保本微利原则确定 经济适用住房的成本（八项） 征地和拆迁补偿费(2)勘察设计和前期工程费(3)建安工程费(4)住宅小区基础设施建设费 (5)企业管理费，一般控制在前4项的2%以下(6)贷款利息(7)税金(8)开发利润，按前4项的3%以下 政府的优惠政策－哪些措施降低开发成本（主要五项） ◇ 土地无偿划拨 ◇ 减免行政事业性收费 ◇ 政府承担小区外基础设施建设 ◇ 控制开发贷款利率 ◇ 税收优惠政策 建设的规定：◇ 严格控制在中小套型 ◇ 严格审定销售价格 ◇ 严格实行建设项目招标投标制度 供应的规定：◇ 供应实行申请、审批和公示制度 集资、合作建房：◇ 集资、合作建房是经济适用住房建设的组成部分，不得成为变相的实物分房或开发经营 普通商品房（两个“70%”政策） ■ 从2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上 ■ 优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70% 廉租房 内含◇ 廉租房是解决最低收入和低收入家庭住房困难的主要渠道 保障方式◇ 城市廉租住房保障实行货币补贴和实物配租相结合的方式，以发放租赁补贴为主 人均廉租房面积标准◇ 原则上不超过当地人均住房面积的60% 租金标准◇ 实行政府定价，由维修费、管理费2项因素构成 租赁住房补贴标准◇ 按市场平均租金与廉租住房租金标准的差额计算 廉租住房房源（四项来源）◇ 政府新建 ◇ 收购 ◇ 改建 ◇ 鼓励社会捐赠 廉租住房保障资金来源（五项来源） ◇ 财政预算资金 ◇ 住房公积金增值收益－提取贷