六安元和山庄营销推广执行报告24p.docxVIP

元和山庄 一期营销推广执行报告 合肥家佳房地产代理有限公司 2011年4月9日 目录 一、前言 二、项目背景 三、项目SWOT分析 四、初步产品建议 五、价格定位策略 六、推广定位策略 七、项目广告策略 八、推广节奏及内容纲要 九、阶段性推广计划 十、阶段性销售计划 十一、备注 一、前言 一个未来城南繁华生活区的崛起计划 A prosperous future, living quarters of the rise of South Plan 一场原汁原味的地中海人文风情的洗礼 An authentic mediterranean sea style infiltration of the wave of humanity 一种尊崇优雅的欧洲贵族生活的登陆 Of a respected elegant lives of the nobility of Europes landing 摆在我们面前的三大营销命题， 亟待解决，促成销售的一炮而红！ 1、如何规避目标客户对项目所在区位的心理抗性？ 2、如何全面提升项目形象，建立市场美誉度？ 3、如何实施差异化营销，跳脱同质化竞争？ 二、项目背景 目前4号地块别墅基本全面开工，部分楼栋基础已完成，13号地块未动，正在规划中。 市场现状 1、国八条、限购令重要内容阐述，再次加息及客户心理影响； 2、政策对高端物业的影响； 目前国家政策在遏制投资、投机性需求，限制改善性需求，对于刚性需求采取相应的保护措施。 3、目前区域性别墅去化情况； 合肥棠溪人家：占地13万方，建筑面积8万方，共228套别墅，自2009年11月15日开盘以来，借助合肥滨湖发展大势，至今销售195套，剩余33套。 上城国际：占地面积：312亩，总建筑面积：25万平方米，价格：目前叠拼价格6300-6800元/㎡，双拼联排2010年初卖完，最高价卖到6700元/㎡ 白鹭雅苑：占地面积：75400?平米，总建筑面积：10万平米，价格：均价6500元/㎡，别墅数量在50套左右，目前总体销售周期很长。 三元山庄：占地面积：13万平米，总建筑面积：14万平米，价格：均价4000元/㎡，开盘时间：2011年5月，一期开盘150套，大户型90套，小户型60套。目前认筹情况一般。 总结： （1）、从目前六安别墅市场情况来看，普遍的销售周期都比较长，但是随着项目自身的配套完善，其别墅销售逐步加快。 （2）、就目前六安别墅市场来看，单纯的别墅项目去化率比较低，而相对辅助一些其他物业类型后，增加了相应的生活配套，从而带动了别墅的销售。 （3）、六安别墅项目的销售均价基本在6000元/平米左右，部分均价在4000元/平米，价格差的主要原因，还是其生活配套不足。 （4）、因此就本项目而言，在前期时间内，加大配套物业的建设，以中低端刚性需求为主，高端物业为辅，走渐高路线。目标客户群体须走从低端到中端再到高端的路线。 三、项目SWOT分析 【SWOT分析】 优势（S）： 1、地理位置优越，升值潜力大； 2、景观资源丰富； 3、交通较为便利，规划中的公交线路； 4、300万平米规模优势； 5、最大化利用城市有效资源的规划设计优势； 6、地中海风格的建筑形式及完美的户型设计； 7、项目内知名学校、五星级酒店、医院等配套设施； 劣势（W）： 1、片区不成熟，未形成规模； 2、目前项目周边生活配套缺乏； 3、目前项目教育配套还具有不确定性； 机会（O）： 1、金安区为新一轮开发热点，备受世人瞩目； 2、项目对面3000亩大型高尔夫球场； 3、合肥望江西路贯通六安的建设规划； 威胁（T）： 1、对面高尔夫球场后期可能开发别墅物业； 2、目前客户群对这一区域的认可度难以把握。 从项目的SWOT分析可以知道，目前本项目的优势和机会还是大于劣势和威胁，前景还是比较看好的，关键是后期营销推广阶段，能否全面地将项目的卖点准确的传递给客户。 四、初步产品建议 鉴于市场和政策变化莫测，建议元和山庄的产品摒弃起初的纯高端产品，采取多元化发展，形成一座约4000亩的、集各种业态为一体的综合性新城。 首期产品共两块地，共计240亩，建议4#地块120亩做别墅产品，以平均面积在200平米的别墅为主，约200套，以拔高项目形象； 另外13#地块120亩做小高层、多层洋房为一体的综合生活配套区，以平均面积为80到90平米的两房户型为主，容积率按1.5计算，总面积约12万平方米，即115000平米住宅，5000平米商业，以形成多元化销售。 五、价格定位策略 定价策略按以下原则： 1、视销售进度及工程进度； 2、所推房型位置； 3、保持低开高走平收； 4、根据市场情况、销售情况及时调整； 5、定价一房一价原则（视朝向、景观）； 6、推案策略构架。 六安市主要别墅项目价格调查： 楼盘