房地产开发流程与房地产项目.ppt

房地产开发流程与房地产项目开发贷款 2011’估价部培训课程 主要内容 1、房地产开发一般流程（中国5段模型） 投资机会研究 项目建议书 可行性研究报告 项目取地策略报告 资金筹措 “垂直垄断型”的中国房地产产业链 1、中国房地产链条是政府垂直一体化的垄断型产业结构 2、土地的垄断供应，土地成为房地产价值链的主体，无论链条上的哪一个环节，都必须通过土地才能实现其价值和功能 3、开发商是链条上的二级利益获得者 4、其它如融资机构（银行、基金等）、开发队伍（顾问、设计、施工、材料供应、广告）、中介机构（策划、代理销售、经纪等）等是链条上的三级利益分配者 5、三级利益获得者扮演是服务机构的角色，紧密围绕在开发商周围，构成了整个链条的下游端。 “水平分工型”美国房地产业的产业链条 房地产的核心是资本运作，基金或者投资银行成为房地产市场的主导者 美国的房地产开发商角色更类似于接受委托的中间人，在整个房地产开发过程中，利用完善的中介服务市场将开发的各个功能环节外包，很少进行产业房地产开发过程的全程运作。 地产建造商或中介商只不过是围绕地产基金的配套环节。 房地产开发流程（美国8段模型） 2、开发手续及文件 2、开发手续及文件 2、开发手续及文件 2、开发手续及文件 2、开发手续及文件 2、开发手续及文件 2、开发手续及文件 2、开发手续及文件 3、关注几个重要文件 一、房地产开发贷款评估的意义是什么？ 附表：贷款项目评估用表 二、不同过程中各自扮演不同的角色Q1：初次和客户沟通我们应该获取什么信息？ 不同的角色 项目评估所必须收集的资料 合法性资料 借款企业财务资料 项目资料 Q2：报告撰写过程中我们可能遇到什么情况？ 讨论：在这些情况下技术人员和客户人员如何处理？ 项目经济评价需掌握的几个概念 参考中华人民共和国建设部发布《房地产开发项目经济评价方法》 按照房地产项目未来获取收益方式划分:出售型房地产项目、出租型房地产项目、混合型房地产项目 房地产开发项目财务评价几大指标（一） 现金流量表反映房地产项目开发经营期的现金流入和现金流出，按期编制，进行房地产项目财务盈利能力分析（全部投资现金流量表、资本金现金流量表、投资者各方现金流量表） 资金来源与运用表反映房地产项目开发经营期各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划 损益表反映房地产项目开发经营期内各期的利润总额、所得税及各期税后利润的分配情况 房地产开发项目财务评价几大指标（二） 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 * 主讲人： 曹亚琨 一、房地产开发流程 1、房地产开发一般流程 2、开发手续及文件 3、关注几个重要文件 项目取得之前 (策划阶段) 0.5~1年 前期准备 (准备阶段) 建设及销售 (实施阶段) 竣工入伙 (完工阶段) 物业交接/管理 (运营阶段) 组建公司 签订土地合同 资金筹措 勘察测量 规划设计 临时供水供电 场地平整等 0.5年 开发报建 工程招投标 开发建设 销售与招商 楼宇按揭 竣工验收 验收备案 入伙通告 初始登记 转移登记 交接物业 1.5~2.5年 0.5年 开发商 开发队伍 中介机构 金融机构 设计师 承建商 供应商 顾问 策划 经纪 广告 政 府 银行 基金 信托 中国现有房地产链从土地的供给、到资本的运作等各环节，没有完全市场化 市场需求 银行等金融机构 设计事务所 建造商 市政配套 土地经纪 健全的技术中介服务市场 房产投资商 房产开发商 物业代理 资本运营和专业分工为主导的房地产产业链 提出投资设想 投资设想 细化 可行性研究 签署正式委托协议 房地产资产管理 合同谈判 竣工入伙 工程建设 1、寻找多个可选择的投资机会: 2、快速判断可行性 1、选择实现其开发设想用地; 2、探讨技术可行; 3、与潜在租客、银行、合作伙伴、专业人士接触 4、做初步方案 5、探讨获取用地的可行性 1、市场研究，估算市场吸纳率； 2、预估成本、价格 3、报送计划到政府 4、从法律、技术和经济方面判断项目可行性 1、确定设计方案； 2、得到贷款承诺 3、确定总承包商 4、确定租售方案 5、获得政府的用地、规划等许可 1、合作开发协议； 2、建设贷款协议和长期融资协议 3、土地出让或转让合同 4、工程施工合同 5、保险合同 6、预租（售）合同 1、物业管理、更新改造、市场推广； 2、延长物业经济寿命、提高资产运行质量 3、非房地产企业将其作为固定资产，进入其投资组合中 国土资源和房产管理局 《房地产证》 （土地） ?1. 深圳市房地产初