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房地产开发计划管理的基本理念、框架与方法 　　摘 要：本文从地产项目开发的目标入手，阐述了地产开发中的计划管理的基本理念，给出了计划的总体框架，并演示了常规操作方法 　　关键词：房地产；计划 　　中图分类号： F293.3 文献标识码： A 文章编号： 1673-1069（2016）17-10-2 　　1 房地产开发项目计划管理的基本理念 　　通常来讲，地产开发项目的目标是利润，这里包括狭义的利润（财务利润），即项目最终决算利润或年度决算利润，也包括广义的利润（企业经营成效），可以理解成企业品牌、产品形象、社会关系的有效塑造和提升对企业长期利润的有利影响。一般情况下财务利润是首要目标，广义利润也要作为必须考虑的因素。为简化讨论，本文暂以前者为主要考虑因素。 　　在对项目最终决算利润进行衡量时，按照现代投资理念，已较少使用财务报表数，而是更多的运用财务管理的理念，以“净资产收益率”作为核心指标，其来源于杜邦分析体系： 　　净资产收益率=销售净利率（NPM）×资产周转率（AU，资产利用率）×权益乘数（EM），其中： 　　销售净利率（NPM）=净利润/总收入 　　资产周转率（AU）=总收入/总资产 　　权益乘数（EM）=总资产/总权益资本 　　NPM体现了单位销售额的利润，要提高此项需要在产品溢价上下功夫，一般通过良好的户型和平面布置、社区景观、教育医疗配套，科学