产业经济学论文__房地产业[1].docVIP

《产业经济学》期末作业 学号：0911022184 姓名：王 琪 班级：09电子商务 房地产业 第一节 历史 一、房地产也的定义 关于房地产的涵义，可以从狭义和广义两个方面来理解。狭义的房地产是指土地及地上、地下的各种建筑物；广义的房地产是指作为财产的房地产和附着在其上面的各种权益以及其经营活动的总称。房地产可分为地产和房产两大类，地产指的是土地，房产指的是房屋，按照用途来划分，房产可分为住宅和非居住用房两大类，而非居住用房又可分为办公楼、商业用房、厂房、仓库等。 房地产业是指以土地和 建筑物为经营对象，从事 房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种 经济活动为一体的综合性产业，属于第三产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。主要包括； 土地开发、房屋的建设、维修、管理， 土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款，以及由此形成的 房地产市场。在实际生活中，人们习惯于上将从事房地产开发和经营的行业称为房地产业。 房地产业的基本职能是组织房地产开发，为房地产流通和消费提供服务性劳动。房地产业是不同于建筑业的一个独立行业，国家统计局把房地产业列为第三产为第二层次的服务部门。 表一 房地产业的分类 分类标准 类别名称 定义 按 用 途 分 类 商业房地产 包括各种商用店铺、商业楼宇、写字楼、饭店、旅店、购物中心、电影院、展览中心、各种娱乐设施、健身中心等及其占用土地。这类房地产的服务范围主要是第三产业，随着我国的产业倾斜政策及第三产业的发展，这类房地产的供给和需求都将比较活跃。 住宅房地产 即各种供人们生活居住使用的房地产。根据其建筑标准、功能等档次不同可分为中低档的普通商品住房和高档的公寓、别墅等多种类型。随着我国住房制度的改革，普通民居型的住宅房地产将获得长足的发展。 工业房地产 指各种服务于工业生产的房屋构筑物及其占用土地。这包括各种厂房、仓库和生产用构筑物，如水池、水塔、桥梁、烟囱、水井等。这种形式的房地产进行投资时多伴随着相应的工业其他投资。另外，近年兴起的开发区投资也基本属于此类型，一般都是进行满足工业建厂生产需要的土地开发或直接修建标准厂房出售。 按 交 易 分 类 房地产一级市场（或称土地一级市场） 是土地使用权出让的市场，即国家通过指定的政府部门将城镇国有土地或农村集体用地出让给使用者的市场，出让的土地，可以是生地，也可以是经过开发达到“七通一平”的熟地，房地产一级市场是由国家垄断的市场。 房地产二级市场 是土地使用者经过开发建设，将建成的房地产进行出售和出租的市场，即商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。房地产二级市场也包括土地二级市场，即土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行交易的市场、通俗的讲，房地产二级市场主要是房产开发商与消费者之间的交易。商品房出售，安居房、平价房出售，以及外销商品房的先租后售、预售等，均为二级市场。 房地产三级市场 是指已购买房地产的单位和个人，再次将房产转卖或交换、转租的市场、三级市场通常是住房消费者之间的交易，常见的有私人间的房屋买卖、租赁、交换，以及抵押、典当、拍卖等流通形式。 注：现实生活中，二级市场与三级市场并不是截然分不开的，它们相互渗透，相互衔接。例如，目前的差价换房中，即有个人之间房屋的交换的三级市场，又有房产发展商新建商品房与私人旧房、公房等之间的差价换房的二级市场与三级市场的混合。 二、历史 1、住房商品化试点与第一次房地产热 改革开放后，我国开始了住房制度改革，住宅商品化工作开始推进。1979年，西安、南宁、柳州、梧州4个城市率先开始了全价向个人出售住宅的试点。1980年，邓小平对城镇住房制度改革提出出售公房，调整租金，提倡个人建房买房的设想。92年南巡讲话后，房地产得到迅速发展。但过度膨胀的房地产热导致投资规模和信贷规模膨胀，引发了新一轮通货膨胀。随后，从1993年7月开始，国家开始整顿金融秩序，控制金融资金流入房地产领域的数量。由此，1992—1993年我国出现了第一次房地产热。 2、住房分配货币化与住房二级市场的形成 1998年7月3日，国务院发布《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，规定从1998年下半年停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，同时实行积极的税收政策和住房金融政策，鼓励居民住房消费，尤其是银行推出个人购房按揭贷款业务，有效激发了长期被压抑的购房需求，住房消费有效需求迅速释放。这标志着我国实行了40 3、土地市场规范化与第二次房地产热 2002年，为了整顿土地市场秩序混乱及土地寻租等问题，国土部发布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，规定经营性用地必须实行招标拍卖挂牌出让政策。从此，土地市场走上了规范