香港特别资料行政区土地审裁处.docVIP

香港特別行政區土地審裁處 建築物管理申請編號1998年第281宗 景發工業中心業主立案法團 申請人 對 何振聲 第一答辯人 張月華 第二答辯人 主審 ：潘乃棟審裁委員 聆訊日期 ：1999年5月4日，6月3日及29日，7月16日 宣判日期 ：1999年9月10日 ﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏ 判 決 書 ﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏ 申請人是景發工業中心業主立案法團。答辯人是該大廈8樓9號 單位的業主。申請人申索答辯人須付給申請人攤分維修基金$5,700及於小 額錢債法庭入稟申索之費用$300。 案情 2． 1997年4月17日業主立案法團（“法團”）發出召開業主大會通告，通知業主，開會日期為1997年5月6日。通告上列出的大會議程包括“商討及表決通過應急基金分攤費”。1997年5月6日業主大會決議通過徵收應急基金，每份業權份數為$150。 3． 答辯人擁有的8樓9號單位的業權份數是38份，所以，以每份 $150計算，申請人申索答辯人應付攤分應急基金費$5,700。但答辯人拒絕繳付。 分析 4． 答辯人提出了一些抗辯理由及投訴，大多數是鷄毛蒜皮，或是與應否付應急基金費沒有關連，有些更是無理取閙，並不能接納為拒絕交費的理由。這些理由包括：(a) 法團有些賬目不清楚；(b) 印停車場票的費用太高；(c) 法團秘書擁有的公司承造大廈的防火工程；(d) 法團應顧用律師打官司；(e) 法團應追收一些債項；(f) 前物業管理公司的警衞沒有牌照；(g) 一些以前決定進行的工程項目還沒有完成等。 5． 本席須指出，不同的業主對怎樣管理大廈可能有不同的意見，而決定權在於法團。除非法團經管理委員會或業主大會的決定違反條例或公契 的規定，否則業主須遵從這些決定。如果管理委員會做得不好，應該召開業主大會重新選出委員。如果某些委員犯錯，引致法團損失，管理委員會或業主大會可決定是否追究責任。但業主不能藉此拒絕繳交經業主大會依照法 規通過的攤分緊急基金費。 6． 本案的重點在於1997年5月6日舉行的業主大會“決議通過徵收應急基金，每份業權份數$150”是否合乎條例及公契的規定。 7． 答辯人提出，召開業主大會通告（呈堂文件A2, 第2頁）上並沒有管理委員會秘書的簽署。香港法例第344章，建築物管理條例（“條例”）附表3規定，召開業主大會的通知，須由管理委員會秘書於會議日期前最少14天送達每名業主。本席認為秘書可指令他人（包括管理公司）代為送達通告。法例沒有規定這通告一定要秘書簽署。況且，在通告上有法團的印 鑑，顯示通告是由法團授權發出的。這通告於1997年4月17日發出，通知業主於1997年5月6日舉行業主大會，符合了於會議14天前送達業主的 規定。本席裁定這通告是有效的。本席亦注意到，通告上所載的大會議程，包括“商討及表決通過應急基金分攤費”。 8. 在呈堂的1997年5月6日業主大會會議記錄（呈堂文件A2, 第3頁）上，並沒有出席委員及業主的記錄。但申請人後來再呈上一份附表， （呈堂文件A3），載有當天的出席記錄。申請人的第二証人黃衞堅是大廈管理公司的總管。他供稱他當天有出席會議，A3就是當天的簽到表。本席覺得黃先生的証供可信。答辯人雖然提出異議，但沒有提出有效的証據來証明A3不是當天開會的出席記錄。在衡量事情的可能性後，本席接受A3就是當天開會的出席記錄。本席亦接受申請人大律師的說法，根據這出席記錄，當天會議的出席人數是足夠的法定人數。 9． 最後要決定的是，1997年5月6日業主大會的決議，通過徵收應急基金，每份業權份數為150元，是否有效。公契第10(e)條述明 “In addition to the monthly service charge, each owner shall pay to the Manager on demand a due proportion equivalent to his respective Management Fee Unit stipulated in the Third Schedule hereto (hereinafter called “the Management Fee Unit”) in the said premises the cost of all major repairs, replacements and renovations not covered by the monthly service charge and all other costs and expenses incurred in respect of the management of the said premises …..”（見呈堂文件A1, 25頁及26頁）。大意是說，徵收每月管理費另外的費用