宏宇地产木棉湾项目营销执行报告.docVIP

宏宇地产木棉湾项目营销执行报告 谨呈：宏宇地产谨呈：宏宇地产2015年4月18日2015年4月18日项目营销执行报告项目营销执行报告 思考？ 策略？思考？ 策略？我们面临的是一个什么样的市场我们面临的是一个什么样的市场文山今年下半年的房文山今年下半年的房地文山今年下半年的房文山今年下半年的房地产形势会如何产形势会如何产形势会如何产形势会如何我们在明确本项目开发目标的基础上，通发目标的基础上，通过对项目整体情况过对项目整体情况、过对项目整体情况过对项目整体情况市场背景、竞争环境分析等找出本项目的准确市场定位以及未来发展方向保障项目成功运作！决胜市场！决胜市场！我们在明确本项目开、我们能否为木棉湾创造一个理想的销售业绩我们能否为木棉湾创造一个理想的销售业绩约360万人口的文山州，如何支撑众多现有开发项目约360万人口的文山州，如何支撑众多现有开发项目面对如此巨大的供应量，如何让项目成为市场的一枝独秀面对如此巨大的供应量，如何让项目成为市场的一枝独秀市场背景、竞争环境分析等找出本项目的准确市场定位以及未来发展方向保障项目成功运作！ 观点：基于对项目的认识，我们需解决核心三大问题观点：基于对项目的认识，我们需解决核心三大问题Q1：Q1：营销目标：快速销售、快速回款，在目前市场低靡的情况下创造可观的销售业绩。下创造可观的销售业绩。营销目标：快速销售、快速回款，在目前市场低靡的情况项目是极具品质感与调性的项目！区域是极具发展前景的区域！项目是极具品质感与调性的项目！区域是极具发展前景的区域！Q2：品牌目标：提高项目知名度， 树立开发商品牌，为项目后续分期开发奠定品牌基础。续分期开发奠定品牌基础。Q3：拓客目标如何在变市背景下短时间内蓄积大量客户，保证开盘去化？开盘去化？Q2：品牌目标：提高项目知名度， 树立开发商品牌，为项目后Q3：拓客目标如何在变市背景下短时间内蓄积大量客户，保证就本项目而言，2015年必须完成项目及品牌的落地，保证首批的成功运作，为后期开发预留操作空间！发预留操作空间！就本项目而言，2015年必须完成项目及品牌的落地，保证首批的成功运作，为后期开 基本思路基本思路深入理解本项目自身特性我们面对的我们面对的问题及机遇制定项目的制定项目的发展方向实现成功营销实现成功营销项目自身条件分析主线项目所面对的外部条件文山宏观环境文山住宅市场分析文山未来发展规划项目所处区域周边房地产市场发展现状项目运作难点及关键点本项目 出路项目定位：客群定位产品定位项目分期开发策略行之有效的推广方式以及销售策略 1报告体系2客户分析客户分析近年区域市场情况分析Analyze System3项目VI形象识别系统解析营销推广与执行4 1近年区域市场情况分析 零公摊：2014年初锦绣大厦、梧桐上河居两个项目曾打出“零公摊”销售吸引客户上访，但该2014年初锦绣大厦、梧桐上河居两个项目曾打出“零公摊”销售吸引客户上访，但该销售模式不能从根本上解决单价问题，导致价格虚高，客户觉得羊毛出在羊身上，客户不买单。零公摊：特价房：特价房：九福小时代、凤凰时代、麒麟阁、城投绿叶、梧桐上河居、望华帝景、七都印象、仟浩九福小时代凤凰时代麒麟阁城投绿叶尚城、河畔润园等多个楼盘企图采用特价房营销策略引爆项目热销，上半年有所成效，下半年由于市场特价房过多，部分项目在入市时打特价房效果甚微，呈疲软状态。特价房、一口价房源均采用相对较差的户型，用低价格吸引客户关注，对外宣传销售的数量与实际数量不符，“噱头大，成交少”；部分项目特价房源要求一次付款或缴纳高额定金，对前期销售有所促进。2014整体市场环境下行，竞争激烈，营销手段花样百出2014整体市场环境下行，竞争激烈，营销手段花样百出营销手段表现段表现营销手梧桐上河居望华帝景七都印象仟浩低首付、分期首付：低首付、分期首付：中天世纪、金地相府、中保家园等项目采用“低首付”营销策略，让部分客户提前消费实现了部分产品去化。零月供、零首付：零月供、零首付：2015年上半年七都印象、卧龙府打出“零月供、零首付”广告。 市场总结总结市场竞争项目态势竞争项目态势1. 竞争项目大多有较宽的楼间距，建筑密度不大，拥有较全的配套社区，如中庭花园、社区配套设施较为齐全，但高层产品去化率不理想。2. 竞争项目中多层产品销售相对较好，高层产品销售难度相对较大，客户仍对高层产品有抗性3. 城北市场在售多层，如龙鼎·逸品东骏尾盘、中天世纪加推1000套多层、书香水韵、七彩竹3. 城北市场在售多层，如龙鼎逸品东骏尾盘、中天世纪加推1000套多层、书香水韵、七彩竹韵等项目主打多层刚需产品，产品优势明显，电梯房竞争力相对偏弱，多层产品将会持续销售至2015年下半年，无疑给高层产品带来了更大的销售压力和难度；4. 竞争项目产品面丰富，2014年去