房地产开发可行性研究.ppt

第二章 房地产开发项目可行性研究 主要内容 项目选择 项目可行性研究概述 市场分析 经济评价 建设项目投资估算 产品成本测算 财务评价 国民经济评价 备选方案的选择 不确定性分析 项目选择 概念 对房地产项目就其开发价值进行筛选、谈判、论证和选定的过程。 作用 是房地产投资成败的关键。 房地产开发全过程包括项目选择、土地开发、规划设计、施工建设等具体内容，但最关键、能最大限度地创造经济效益的是项目选择和规划设计两个方面。 项目选择是从全局、宏观上决定项目的定位；而规划设计是从微观上进一步创造和提高项目开发的价值。 项目选择 程序 广泛寻找投资项目 在管理部门寻找待出让、批租的土地 从媒体广告寻找合作、转让土地 从咨询、中介机构寻找 直接寻找拥有土地使用权的单位 精心筛选投资项目 组织内部专家，初选几个具有初步可研价值的项目 对重点项目进行初步可行性研究 由各职能部门逐个分析 是在规划参数未获政府批准的前提下，由专业职能部门按照项目所在地区和市场的一般条件以及常规性规划指标和项目特点，就投资效果和可能出现的技术、经济问题进行研究。 项目选择 程序 项目投资谈判 就若干有开发价值的项目与土地提供方或合作方，就出转让面积、金额、税费、合作方式、资金构成相应条件和价值进行谈判。 批租土地、合作开发、征地拆迁等 详细可行性研究 委托有专业资格的专业研究或评估咨询机构完成，要求比较严格，对报告承担相应的法律责任。 公司总体决策 即使可行，也未必一定执行。因为科研是立足项目本身角度进行的，而公司必须从其总体投资组合、资本结构及发展战略等角度考虑。 房地产项目可行性研究概述 概念 对开发项目的必要性、实施项目的外部条件，项目选址、规模、企业的投资能力、项目实施方式、生产经营周期、项目的效益等，都需要进行周密的调查研究和分析，这一调查研究和分析过程，称之为可行性研究过程。 最初是美国30年代为开发田纳西河流域而采用的一种技术经济研究方法，因为它为其经济开发和资源综合利用起了重要作用，得以逐步推广、流行，发展到各个流域，充实完善，形成系统。 涉及市场供需、工艺技术、经济财务三个方面。 房地产项目可行性研究概述 作用 投资决策的依据 筹集资金的依据 签订合同的依据 规划设计的依据 目的 实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策失误，提高经济、社会、环境效益。 特点 前期性 预测性 不确定性 房地产项目可行性研究概述 专业机构 前期的投资机会分析和初步可行性分析，主要解决投资方向和把握机会，一般有1、2个房地产经济专家即可。 而详细可行性研究是全面的经济技术研究，需要专门的机构或研究小组。一般应由专业的评估咨询机构完成，我国目前大多由各开发公司自己编制，然后报政府计划部门审查立项。 人员构成 注册房地产估价师 造价工程师 市场调查和分析人员 经济分析专家 制作人员 社会学、环境科学专家 房地产项目可行性研究概述 质量 体现在研究的最终成果（报告）中，对于项目损益分析的准确程度取决于研究者的知识、经验和掌握的基础资料和情报量。 针对不同的研究深度，其结果的质量要求也不同，国际上通用的为： 投资机会研究：误差范围±30％ 初步可行性研究：±20％ 可行性研究：±10％ 房地产项目可行性研究概述 时间 与研究深度和建设规模有关，同时也影响到质量。 一般小型项目1～2个月，甚至2~3个星期，中型项目8～9个月，大型项目1.5～2年或更长。 从整个建设工程看，前期可行性研究占1/3，工程规划设计准备占1/3，施工建设占1/3。 费用 与规模、研究深度成正比，一般以占投资总额的比例计算。 投资机会研究：0.2~1.0% 初步可行性研究：0.25~1.5% 可行性研究：大型项目0.2~1.0%；小型项目1.0~3.0%。 房地产项目可行性研究概述 程序、步骤 讨论可行性研究的范围，确定研究目标。 市场实地调查，收集情报和资料。 市场分析、预测 技术研究：项目实施全过程所有环节的衔接处理，环保措施，项目工程施工工艺和物资投入等。 经济研究：项目的资金筹措、成本开支、效益预测、投资风险、国民经济宏观考察、社会环境效益等。 方案设计与选择：根据研究内容设计可供选择方案，或将各个方案的代表性组合，或集中优点重点修订设计最佳方案。 制定实施计划：对选定方案，确定所有具体的技术指标范围，估算投资、成本支出及收益幅度等财务状况，说明成本、价格、进度等变化对项目效果影响及其应变能力。 编制报告。 房地产项目可行性研究概述 内容 项目背景与概况 项目用地的现状调查及动迁安置 市场分析与建设规模的确定 规划设计方案选择 资源供给 环境影响和环境保护 项目开发组织机构、管理费用的研究 开发建设计划 项目经济与社会效益分析（财务评价、国民经济评价、风险分析