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——Copyright ? 2008 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— page* ——Copyright ? 2008 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— 横岗商业写字楼报告 2010年04月 商业部分 奥体新城： 天安数码新城 高交会馆 人人购物 福临 百货 五洲风情MALL 新一佳 万佳 世贸 电子世界 东方国 际茶都 港澳 购物城 欧景城 商业街 碧湖 商业街 天虹 顺电 龙城 一街 乐购 天安数码新城 高交会馆 老城商圈： 五洲风情MALL、 新一佳、天虹、 人人购物 中心城商圈： 世贸、万佳、乐购 天虹、岁宝、广百 未成气候 前景看好 老迈失色 初具规模的商圈为龙岗老城及中心城两大商圈 广百百货 岁宝 横岗商业调研 龙岗商圈整体格局 横岗商业主要集中在深惠路两侧，档次以中低档为主，以金沙摩尔一带商业最为集中，构成横岗中心商圈。在龙岗商业格局中，横岗商业处于相对落后状态，档次比其它两个商圈——龙岗中心城和老城商圈都要低，这是由当地的经济发展水平和居民消费力决定的。横岗现有商业基本能够满足当地大部分居民的消费需求。 街铺：以社区生活配套为主，四联路月租50-60元/平方米，经营状况一般。 横岗商业调研 横岗商业概况 1 2 4 3 项目所在地 1 2 3 4 金沙摩尔 新世界广场 龙洲百货 隆盛购物广场 项目周边主要商业分布 5 隆盛餐饮街 5 6 6 横岗眼镜城 7 7 中焕眼镜城 金沙摩尔 新世界广场 南城百货 龙洲百货 隆盛百货 四联路餐饮街 横岗眼镜城 中焕眼镜城 横岗商业调研 横岗典型商业 一、 从零售业的角度来看，本项目不适合建大型零售商业，可以考虑适量发展街铺，业态以餐饮娱乐休闲为主，主要满足社区消费需求； 理由： A、 本项目与金沙摩尔、新世界广场等商业项目相距仅数百米，处于横岗中心商圈的强力辐射范围内。横岗商业属于中低档次，目前已处于饱和状态。本项目在位置和交通方面均缺乏优势，无力与横岗中心商圈展开竞争，也即本项目不适宜发展大型中低档零售商业； B 、本项目周边消费力强的居民较少，而且中心城商圈和布吉商圈对横岗居民的中高档消费有强大的辐射作用，因此本项目也不适宜发展大型中高档商业； C、 从零售业的角度来看，本项目只能适量发展街铺。若项目整体不能为街铺带来较大消费人群，街铺的商业价值仍将非常有限。 横岗商业调研 商业调研结论： 二、从专业市场的角度来看，本项目可考虑以横岗乃至全深圳的眼镜产业为依托，打造全球最大、最先进、最完善的眼镜交易中心。 理由： A、 全球第一的产业基础：横岗拥有全球最大的眼镜产业，眼镜产量占全球眼镜产量的一半以上。据了解，全球75％的眼镜从香港走向世界，而香港的眼镜70％产自横岗。横岗街道现已成为深圳东部集研发、生产、销售为一体的眼镜产业集聚基地。其中高雅国际集团已在香港上市，高华、星辉等厂家也是行业内的楚翘。 横岗商业调研 深圳横岗与全国著名眼镜产销地江苏丹阳作产业基础比较 待定 丹阳眼镜市场(1.7万平方米) 中国眼镜城 市场规模 待定 当地、上海、江苏、浙江甚至广东 租户来源 毗邻香港 华东 区位 横岗拥有更为雄厚的产业基础与国际贸易区位优势 比较结果 产品畅销世界120多个国家和地区 工贸企业约275家 年总产量超过一亿副,占全球眼镜产量一半以上 深圳横岗 百分之六十的产品远销日本、东南亚、美欧等国家和地区 工贸企业1000余家 年生产眼镜架五千万付，年生产镜片八千万付左右,约占全国三分之一强 镇江丹阳 销路 企业数量 产量 地区 B 、政府规划的大力支持： 龙岗区将在眼镜企业集中的横岗街道，规划建设一座占地面积43万平方米的高端眼镜产业园，对周边几百家眼镜企业和门店进行整合入园，培育产业链条完整、研发生产能力强的产业集群。通过打造‘眼镜王国’，把横岗眼镜塑造成和中山古镇灯饰、东莞虎门服装一样享誉全球的知名品牌。目前，龙岗区将着力引进眼镜设计、研发和销售及总部企业公司进入该高端眼镜产业园区，做强做大。 预计横岗眼镜产业将因此迎来一个飞跃发展期。 C、交通条件正在改善：深惠路扩建工程和地铁3号线正在建设中，工程完工后横岗交通条件必将大大改善。 D、高起点、大手笔、大气魄的项目战略规划：以全国性的眼镜批发市场为主要竞争对手，以打造全球最大、最先进、最完善的眼镜交易中心（眼镜产业综合体