四川龙城国际大盘项目推售计划及2季度营销方案.pptVIP

第一层面 如何在同质化市场区域脱颖而出，确立项目差异化项目形象，提升项目竞争力及溢价能力。 如何快速积累有效客户，确保项目三期入市一炮而红，快速成功销售，合理安排销售节奏。 第二层面 项目成功启动的标志 在完成年度任务850套销售目标的同时， 提升项目改善型产品的市场占有率，保持推货结构的良性循环。 项目营销阶段核心问题 本项目 竞争对手 1、南湖板块的崛起，并已经成为自贡房地产市场的主战场。 2、主要竞争对手以主要以100-130㎡三房产品线为主。 3、外来品牌开发商聚集，产品升级加速。 把握未来的竞争优势在哪里？ 1、120㎡以上面积段存量高企。 2、3年大成收官，品牌、项目、配套、资源多个成熟优势。 竞争格局假想 竞争破发口 存货 结构 客群 配置 价值空间 品牌 成熟 项目 大成 区位成熟 基础优势 提升方向 推售控制 资产变现能力 市场特征： 改善型物业存量高企 产品同质突出 热点偏移，高端对碰 面对如此竞争环境 我们的营销方向？！ 区域造势？！ 不，本市热点已明显移至南湖， 我们要做的，只是顺理成章 突出本案的各方面的成熟、稀缺性即可。 顺势而入。 选择市场最佳放量节点。 入市时机选择 香逸美地 3月 4月 5月 6月 102㎡三房 （32套） 水岸豪庭 米兰春天 南湖俊景 南湖国际 本案 建议4月底 2#楼主推发售 借3月多项目开盘热度，有效释放本阶段主推信息，拦截市场关注方向； 并在5-6月改善型产品大量发售之前，破市截客； 全年设置多个主推节点，动态调节货源配置结构； 118-121㎡三房（198套） 127㎡四房 （36套） 104-132㎡三房 （165套） 116-119㎡三房 （128套） 待解决的问题 如何铺排推售计划？ 如何制定价格竞争体系？ 如何实现核心价值的传递？ 2 3 4 基于严峻的市场环境，二季度如何破局？ 如何选择目标市场？ 1 如何选择目标市场？ 1 本案二季度营销破发的目标市场选择，首先要满足3个要素： 1、符合市场需求热点方向，有充分的市场容量可供挖掘； 2、本案存货有条件支持现阶段产品包装； 3、利于下个主推阶段的客户储备要求； 看市场。 2季度100㎡以上面积 供应集中于首改类产品 120㎡以上再改类产品关注度偏低，市场容量有限 市场供需热点逐渐向中小面积段偏移 125-128㎡中低端再改类产品存量丰富 支持再改类产品主动对位首改类需求的战略要求 看本体。 营销的起点：客户 本阶段的客群突破口只能在“首改”！ 加之另外两个方面：1、信贷政策对低总价产品的供应要求。2、年度主推难点对改善型产品的出货要求。 看目标。 如何铺排推售计划？ 2 2013年度·推售策略 把握市场，优化库存 全年设置4大主推阶段，重点去化120㎡以上的改善型产品，优化库存配置； 将现有存货搭配主推，顺推产品不享受主推期优惠； 产品角色思考 70-90㎡产品线：作为整盘的明星产品补充推售面积段，配合各主推阶段进行辅推，保持整盘去化速度均衡； 100-120㎡产品线：首阶段不作为主推选择，补充整盘推售面积段并作为下半年的现金流产品迅速出货； 121-125㎡产品线：控制总价主动进入100-120㎡产品线竞争区间，直接面对首改需求并实现快速冲量； 132-147㎡产品线：明确2#楼138㎡产品的价格标杆地位，提升中高端再改产品的价值想象空间，进而对同类型产品进行价格挤压； 推售计划 2#楼 1#楼 3#楼 4#楼 5#楼 6#楼 7#楼 8#楼 图示 楼栋 户型 面积 剩余套数 6# G2 132 22 4# C1 147 29 C3 121 12 C5 143 24 D1 137 13 D2 134 2 3# A2 68 24 A3 116 30 A4 125 56 A5 102 15 A6 85 19 2# 138 128 78 128 87 128 1# A1 69 60 A2 85 120 A3 69 60 A4 102 60 A5 115 60 A6 125 60 合计 1050套 改善型产品·价格控制策略 跟随性价格思路 在市场热点明显偏移的情况下，采用相对各竞品项目具备竞争力的价格跟随策略，结合产品优势，可保证项目持续保持性价比的绝对优势，获取更多的市场机会。 如何制定价格竞争体系？ 3 【合理、具备竞争力的价格控制体系】——121-125㎡三房 注：中低端再改产品市场主力总价区间为：40-45万元； 35万 40万 45万 50万 汇东阅城 香逸美地 新加坡花园 45-48万 105㎡两房 水岸豪庭 南湖国际 南湖郡 36-39万 102㎡三房 39-42万 109㎡