策划内江加州蓝湾项目营销策划报告.pptVIP

“加州·蓝湾”营销策划报告 第一部分 内江房地产市场概述 目前住宅市场描述 目前商业市场描述 市场发展前景预测 目前住宅市场描述 目前其住宅市场尚起步阶段，具有以下特点： 开发商多为内江本地企业,总体实力不强； 项目品质普遍不高,建筑形态多为多层和小高层，小部分为高层； 项目多集中在东兴区； 住宅销售情况良好，基本无滞销情况； 一次性付款方式占30%左右，大大高于其他城市的平均水平； 目前住宅市场描述 主力畅销户型为90—135㎡的三房、四房， 平均单价在1200—1600元/㎡之间； 现场销售中心包装不理想； 售楼人员服务意识欠缺，综合素质普遍不高； 人们对居住环境、建筑质量、物业服务与管理、社区配套的要求日渐提高； 消费者对小高层、高层物业形态亦开始接受。 目前商业市场描述 目前商业市场描述 市场前景预测 市场前景预测 第二部分 项目分析 项目SWOT分析 优势/S 劣势/W 机会/O 威胁/T 市场定位 滨江全景观 高层豪宅 核心价值 地段——绝佳的地理位置； 景观——丰富的江景资源； 配套——园林、绿化，会所，游池，电梯等； 建筑——现代、质感、经典； 户型——明朗、气派，动静分离。 潜在价值 政府对滨江地段沿线的改造，将极大的带动滨江区域的升值空间； 文化街区——凤窝街，紧邻项目的西北侧，将是本项目打造文化品牌的一大卖点； 2005年四川省的高考状元皆出自内江，具有良好的教育文化底蕴和氛围，对周边区域影响较大，一定程度上带动房地产市场的发展。 目标客户群——内江各阶层的高端群体 · 按职业分 · 按收入分（高收入阶层） ·　按区域 职业 政府、企事业单位中、高层职员； 学校教职员工； 私营企业主、个体工商户； 医生、律师、会计师等 ； 其它。 区域 东兴区、市中区——主力客户； 周边区、县——边缘客户。 部分规划设计建议 ?　安全防范建议 　　?　内部规划配套建议 安全防范建议 建议做成封闭式小区，相对独立； 配置安防等智能化设施，设立三重门禁系统； 商业、车流、人流入口分开，减少干扰，增强安全性； 水、电、气三表出户。 内部规划配套建议 园林景观：应与滨江整体景观规划协调融合，同时体现一定人文特性； 设备：建议配置品牌高速电梯，电梯大堂装修应有档次，星级酒店设计标准，以彰显尊贵特性； 会所：须体现当地休闲习惯。建议：健身房、阅览书吧、咖啡馆、棋牌室；户外临水景休闲区等； 第三部分 营销推广 总体定位 推广主题：尊贵与荣耀 阶段推广： 推广计划 销售策略 广告平面表现(见附件) 总体定位 住宅——高品质，尊贵生活社区 商业——滨江餐饮、休闲、娱乐风情街 推广主题 尊贵与荣耀 阶段推广 滨江全景观高层豪宅； 水岸豪宅新坐标； 首席华府，领衔甜城； 加洲蓝湾，只为尊贵的您打造。 推广计划 预热期 开盘期 强销期 持续期 销售策略 定价策略 销售渠道 销售方式 广告平面表现 LOGO设计方案 LOGO基础应用 形象稿及阶段推广稿 户外看板 现场包装（围墙，迎风旗） LOGO设计方案 …… NEWTOWN需要新鲜度，市场需要兴奋点，三期需要大创意  ? ——本方案为2002年9月9日汇河新起点公司提案之补充延展文本 城市推进NEWTOWN： ■? 城市建设的快速发展，人口的增长，不断要求城市实力、规模和 功能作出相应的扩容，这是居民区向外拓展的外在动力。 ? ■? 城市散发的热能、废气、噪音，以及绿化缺乏等各种恶劣环境因 素，已不能适应现代居住品质要求。“空气质量好、人居密度低” 逐渐成为人们追求新生活的标准，这是NEWTOWN新生活的内在动力。 ? ■??随着交通条件的改善、家庭轿车拥有量的增加，以及郊区居住生 活环境的完善，NEWTOWN的时尚居住日益成为可以体验的潮流。 ? ■?? 商业氛围活跃、自然环境优美、功能与布局合理、配套设施完善、 社区服务齐全、居民充分就业、生态良性循环的NEWTOWN，势 必成为城市生活、文化的有机补充。 万科推进NEWTOWN： ■ NEWTOWN起源欧美，50年代开始盛行美国。万科率先在中国进行 NEWTOWN新居住区建设，相继在深圳、上海、天津、沈阳等各大 城市取得实践性的成功。 ■ 成都万科城市花园实现NEWTOWN进程式： “城花”一期：从环境优势阐释大盘概念 ——“坡地新城 假日风情” ? “城花”二期朗晴苑：以NEWTOWN三大特征“文化、休闲、健康” 展开演绎，使NEWTOWN新生活逐步获得市场认同 ? “城市”三期：规模性商业配套以及完