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程天富谢柳仪：新一轮房地产降温措施的理性 发布/ 2018 年8 月3 日3:30 AM 文/ 程天富谢柳仪来自/ 联合早报 两位笔者针对近期政府的房地产降温措施发表看法。（档案照） 根据市区重建局于7 月2 日公布的第二季度私宅价格指数预估数据，房价 呈现持续增长势头，新一季度价格指数同前一季度相比上涨了3.4%，上一季度 环比增幅则为3.9%。 短短数日后，政府即宣布调涨额外买方印花税（ABSD），同时降低贷款与 估值比率顶限。此枚突如其来的震撼弹，对房地产市场的影响甚远，从欲购买 房屋的外国购房者，到已拥有至少一套房的本地购房者；从参与集体出售项目 的屋主，到对这些项目蠢蠢欲动的发展商，无一幸免。 市场出现过热迹象 自2013 年第四季度起，本地私宅价格在经历了连续 15 个季度的下跌趋势 后，于去年年末终于云开见月，首度呈现上涨的走势。面对房地产市场逐渐走 热，当局推出了一系列严厉的市场降温措施，此举于理于法，并无不妥。 纵观2017 年，房地产市场虽逐渐回温，但房价依然不温不火；反之， 2018 年的房地产市场却迎来强劲的回弹势头。私宅价格在今年第二季度为止共 上涨了9.1%，如此强烈的涨幅，随之引起了当局对房价涨势的可持续性存疑。 单看房价涨幅，与2009 年第二季度到2013 年最高峰时62.2%的累计涨幅 相比，今年的房价上升幅度根本不足为意。唯有一点值得留意的是，房价在 2017 年刚开始回升时的价位仍属较高水平。虽然如今的房价仍然低于2013 年 最高峰时期，但这两个时期的差价却仅为3%。 与此同时，房地产市场交易量也有所增长，而这现象主要基于近期内突然 骤增的集体出售交易。发展商为迎合市场上的潜在需求，而在集体出售市场中 频频出手，这无形中构成了集体出售市场热火朝天的景象。 即便如此，最新一轮的房地产降温措施，仍然引起了来自业界人士巨大的 负面反响。有者甚至把这项政策比作 “用来杀死苍蝇的大锤”，所谓杀鸡焉用 牛刀，众多专业评论员一致认为，此举实属操之过急、小题大做。新加坡产业 发展商公会（REDAS）也以”苛刻 “与”严厉 “二词描述政府所颁布的政策。 许多房地产发展商也认为，现如今房地产市场只稍稍显露回温迹象，政府 此时此举并无依据。 为公平合理起见，政府从不在毫无预警的情况下横加干涉市场。在2016 和2017 这两年间，大量集体出售项目以史无前例的高价成交，集体出售的交 易额仅在今年上半年内就已高达88 亿新元。 据新加坡金融管理局所述，这些以集体出售方式收购的地皮，共可为未来 的私宅供应增加大约2 万个单位，并使随后一两年未出售私宅单位的供应量翻 倍增加。 而本地私宅市场不断上升的空置率，也引起了政府的高度关注。如若市场 对房屋需求，并未有像房屋供应般强健，则房价与租金或许无法逃出急剧下降 的厄运。 外国投资者将首当其冲 最新一轮的降温措施，再加上早前对买房印花税（BSD）的调整，将如何 提高购房成本？ 若购房者为首次置业的新加坡公民，并且购买单位要价超过 100 万元，他 只须缴付额外1%的买房印花税。 若新加坡公民购买第二套房地产，以 150 万元的房价作例子，他如今将须 额外缴付 18 万元。如若该购房者为新加坡永久居民或外国公民，则分别须额 外缴付25.5 万元到30 万元不等。 算上估价费、法律咨询费与最低首付等实付费用，新加坡公民须筹备60 万元的购房现金。新加坡永久居民或外国公民则分别需筹备65 万元及72 万元 的现金，这相等于房价的35%到39%不等。 若欲购买的第二套房地产为较小型公寓，并且要价 100 万元，该新加坡公 民需筹备39 万7600 元的购房现金；若此公寓要价200 万元，所需筹备的现金 则超过80 万元。 对市场的直接影响 以上所举的数目之庞大或许让你闻之色变，但我们不能忘记，许多现有的 购房政策，并不能有效阻止大批富裕的屋主进入房地产市场。根据国家发展部 在今年2 月所发布的文告，新加坡共有两万名屋主持有介于3 至10 套私宅， 而其中 15%的屋主更同时持有政府组屋。 此次新颁布的ABSD 税收调整，将迫使这些购房者对自身的房地产投资计 划重新评估：究竟在这土地资源匮乏的新加坡购买第二套（或以上）房地产， 是否是一项可行的投资方式？ 新加坡公民若想收回额外买方印花税与买方印花税的购房成本，他们的第 二套房地产必须达到大约15%的增值；若投资者为外国公民，第二套房地产则