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深圳土地管理二十年 来源：?深圳特区报 日期： 2006-06-22 第一次“革命”：第一拍 首创土地使用权有偿出让－－奠定中国城市土地管理制度改革基石 编者按: 1986年6月25日《中华人民共和国土地管理法》正式颁布实施。 回顾这二十年来深圳土地管理的历程，就是一部不断改革、不断创新的历史。翻开这部“历史”，其间记下了一个个“辉煌”的瞬间、留下了一个个深圳成长的“足迹”。而面临新形势，如何落实科学发展观，树立新资源观，谋求紧约束条件下的发展，是深圳的土地管理必须承负的新使命。 时值第十六个全国“土地日”来临之际，本报推出的这组报道力图再现二十年来深圳土地管理经过的风雨历程，让人们记住历史，展望未来，牢记新使命，踏上新的“征程”。 引言: 深圳土地管理二十年来的改革史，就是一部探求、实践以市场化方式配置土地资源、市场化程度不断深化的历史。其间，三次里程碑式的革命性事件注定将记入史册。 1987年12月1日，深圳敲响了建国以来首次有偿出让国有土地使用权的“动地一槌”。这“石破天惊”的一槌，奠定了中国土地使用制度改革的基石，拉开了改革开放以来中国土地使用制度改革的帷幕，并直接促使了《中华人民共和国宪法》的修改。 2001年3月6日，核心内容为“通过土地交易有形市场配置经营性土地出让和所有土地转让”的《深圳市土地交易市场管理规定》正式颁布。这部被人们通称为深圳市政府“第100号令”的管理规定，直接催生了深圳土地交易有形市场的诞生。这不仅标志着深圳土地使用制度改革又往前迈出了“决定性的一大步”，还意味着深圳的市场经济体系的进一步完善。 2005年12月20日，深圳市首宗工业用地在土地交易有形市场成功公开出让。这标志着深圳以市场化方式配制土地资源的范围从经营性用地扩大到产业用地领域。 1 建市之初，让土地流出金子是深圳人的梦想 伴随着改革开放的那声“春雷”，深圳的历史翻开了新的一章。而在立市之初，用“一穷二白”来形容深圳毫不为过。深圳人有的就是那股“天生牛犊不怕虎，敢为天下先”的勇气和魄力。在那时，面对“窘迫”的“腰包”，“让土地上流出金子”为深圳人所“梦寐以求”。 尽管如此，当时的国情逼迫深圳迈出了“冒天下之大不韪”的一步。一段简练的论述道出了深圳人当时面临的难题和“解决方案”：“自新中国成立以来，我国的土地一直实行公有制，即国家和农村集体所有制。除国家因建设需要征用农村集体土地须支付征地补偿费外，土地使用者均为无偿无限期使用土地。而经济特区成立后，深圳在‘外引内联’的巨大需求和压力下，急需解决城市基本建设资金匮乏这个最基本也是最紧迫的问题。正是建设资金不足这一根本性约束，逼出了深圳的‘拓荒牛’们向土地要资金，实行将国有土地由无偿使用向有偿使用转变的历史性改革。” 从最初的以合作开发土地的形式向外商收取费用、到收取土地使用费、再到公开有偿出让国有土地使用权，面对原宪法第十条第四款所明文规定的：“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地”，深圳以“违宪”的方式迈出了土地使用制度改革的步伐。 2 1979－－1986年深圳迈出土地使用制度改革伟大探索的第一步 1979年3月17日，香港招商局与深圳市商定，蛇口工业区租赁土地1000亩，每年每亩交地租4000港元，租赁期限15年，免所得税3年。 1979年12月31日，当时的深圳市城市建设委员会主任李新亭代表当时既是国有企业，同时又是作为市政府土地开发管理机构的“深圳市建设委员会房地产公司”，与香港妙丽集团代表刘天就签下了一份《建设与出售深圳华侨新村楼宇协议书》，这份以手写的协议书中约定，“根据我国有关引进外资的条例规定，以补偿贸易的方式，在深圳市竹园及东湖附近等地建设一处容纳五万人的华侨居住区……”深圳市以“补偿贸易”这个如今听起来相当“别扭”的名词的方式（实际上就是深圳市出地，港方出资合作开发）向港方收取一定的利润分成。就是在这“半遮半掩”之中，人们看见的是深圳土地使用制度改革露出的第一缕“霞光”。 1980年8月，由广东省颁布的《广东省经济特区条例》第12条提出：“境外客商使用经济特区土地的要交纳土地使用费。”不过，这部条例既未规定收费标准，也未规定土地使用年期，更未涉及土地权属，一切都需经双方协商决定。 1980年12月5日，还是深圳市建设委员会房地产公司与香港就罗湖小区一块4000平方米的商住用地签下了第一份有关土地使用费征收的协议。双方约定，港方有偿（每平方米交纳土地使用费5000元港币）、有限期（协议使用限期30年）、熟地（市房地产开发公司负责三通一平）使用该块土地。这份协议几乎涵盖了今天在全国施行的土地使用合同所有的核心内容（有偿、有年期）。正是这份协议，不仅冲破了特区早期建设的资金约束，也开创了新中国土地资源由无偿使用转向有偿使用的先河。 198