深圳国际市长大厦策划报告.pdfVIP

深圳国际市长大厦 INTERNATIONAL MAYRAL PALACE 2001 年度 营销策划黄皮书 G—ESTATE 深圳怡安信 目录 第一章 房地产市场大势回顾与展望 第二章 深圳区域市场现状与前景 第三章 华侨城片区市场竞争格局 第四章 项目规划建筑设计方案修改建议 第五章 200 年度营销推广战略部署 第一章 房地产市场大势回顾与展望 新世纪第一年——2001 年，中国百姓告别了城镇住房短缺时代，全 国城镇人均住房面积达到世界中等收入国家水平。与此同时，去年 4 季度以来商品住宅市场销售增长减缓的势头显示，房地产市场新一轮 调整来了。 房地产业健康发展需要调整 分析目前影响我国房地产市场健康发展的矛盾和问题，从供给层 面来说，一是房价高；二是质量低；三是服务差。从消费层面来说， 主要是实际购买力不足。从市场管理层面来说，主要是法律、法规不 健全，自身管理行为不规范。为此，专家认为，要早日完成房地产业 新一轮调整，我们的开发商、消费者和决策管理层则需要从各自角度 层面进行不同的调整。开发商：首先需要调整心态和观念 目前相当一部分开发商的共同心态是热衷炒地、炒作概念，企求 一夜暴富。而对如何提高企业开发效率，提高创新能力；对如何使目 前过高的房价降下来，努力提高住宅的性价比毫不感兴趣。因此，有 关专家认为，对开发企业的调整来说，首先是心态和观念的调整。随 着我们告别住房短缺时代，房地产业的暴利时代也正在消失。企业要 想得到稳定的投资回报，就必须通过建立企业现代制度来强健自己的 “筋骨”，同时，根据市场需求，提高开发效率，靠产品创新，靠薄 利多销，靠诚信服务来开拓市场，占领市场。 消费者：实施住房梯级消费计划 据建设部抽样调查，在 2001 年前9 个月的全国房地产开发投资 中，国内贷款约占 22％，同比增长26％；企业自筹资金约占29％， 同比增长 31.％。其他资金占 45.8％（主要是消费者的购房定金和预 售收入），同比增长近40％。 目前，城镇居民个人购房者已成为推动我国房地产业发展的主要 动力。在城镇居民中，先富起来的一部分人、相当一部分收入有保障 和收入较高的部门、行业的职工，尤其是工作年限较长的老职工都已 拥有了自己的住房。目前极需改善住房条件和需要买房的大部分消费 者，都是中低收入行业的职工和刚参加工作不久的年轻人。 因此，要提高这部分人的住房购买能力，需要企业、政府各自采 取措施，降低目前过高的住房价格；需要在加快全社会个人资信制度 建立的同时，进一步加快以个人住房抵押贷款为核心的住房金融发 展，更需要进一步加快住房分配货币化的改革步伐，尽快落实企事业 单位，特别是企业的住房补贴发放。此外，消费者也需要改变住房“一 步到位”的消费观念，从不同时期家庭收入的实际出发，实施住房梯 级消费计划，买小房换大房，买旧房换新房。 今日回头看深圳市房地产市场，十大热点堪值玩味。 这十大热点，依时间顺序是：“红皮”与“绿皮”房地产证并轨、 《深圳市土地交易市场管理规定》出台、新版售房合同启用、万科问 鼎盐田地王、二手楼专场拍卖、大盘运动、房车擦出火花、第三届住 交会办“中国地产节”、“深圳地王”首拍卖出高价、中海阳光棕榈 园惊现“排队”现象等。 “红皮”“绿皮”房地产证并轨 2001年3 月1 日起，深圳的安居房，即房改房登场上市，约有 16 万至18 万套住宅允许上市交易。 新政策规定，“绿皮”房地产证可以与“红皮”房地产证并轨。 即原行政划拨土地、历史用地、协议出让土地上建成并竣工验收的、 单位和个人