悦湖山庄项目提报.pptxVIP

悦湖山庄项目解读 [正本];市场研究篇;调控以来市场由供不应求向供大于求转变，存量压力增大，价格下降。但四季度有所回暖。;目前南京别墅供应以联排和独联为主，从销售情况看，这两种业态的需求量也是最大的;分面积段看，200-350㎡产品市场供应量最大，从销售情况看，200-250㎡产品去化率较高;从产品面积段供销情况看，独立别墅产品中300㎡以内的小独栋最为畅销;江宁板块是目前别墅市场的绝对供销主力;江宁别墅产品以联排为主，独栋产品次之；独栋产品供过于求的比例教高;相比于初期的城中山水别墅，随着城中资源的越发稀缺，南京别墅逐步向远郊、外围化发展，分布区域更为广泛;城市别墅、近郊别墅、远郊别墅三大梯度格局已经基本奠定。;阶段;别墅市场回暖明显，存在推盘机会 性价比较高的联排、叠加、平层别墅瞄准改善性客群销量领先 高端需求别墅由于价格高去化较慢，年底新盘将集中供应 市场竞争激烈;依据本项目预期总价区间，我们将单套500--800万作为我们最主要的竞争对手（包含城中公寓）;江宁别墅：中产阶级聚集区区域价值：进一步纳入城市生活体系;仙林别墅：高知中产，校园情结客群聚集区仙林价值：人文规划(大学城);江北别墅：品质、休闲、闲逸江北价值：资源价值、发展潜力;价格体系;价格体系;本项目面临竞争非常激烈，其中区域竞争主要来自于三山、方山、九龙湖片区;本项目在争取别墅客群的同时，依靠品质和品牌在市场上有机会吸引部分高端公寓、大平层客群;竞品个案----五矿九玺台;竞品个案----藏龙御景;【市场研究】;项目定位前的思考;项目定位篇;板块资源：本项目地处三山南板块，距新街口约20公里;交通资源：三山南，机场高速入城，道路状况好，出行便利;景观资源：项目地处三山板块牛首山风景区内，风景优美;配套资源：自身配套完善，共享三山醇熟别墅，高品质第二居所的保证;综合而言，项目基地资源优越，具备打造成为高品质低密度楼盘的绝佳条件;产品规划：牛首山下，农庄内，山景环抱下湖景大独栋、坡地小独栋、退台式叠墅;风格规划：法式庄园，具有乡村风情感，符合项目营造的田园生活;;景观规划：利用湖景资源，打造养生系统之路。;产品总结：五大外在条件与五大内在优势共同构建“优质-宜居”的别墅社区;项目SWOT分析—— 优势分析（strength）;项目SWOT分析——劣势分析（weakness） ;项目SWOT分析——机会分析（opportunity） ;项目SWOT分析——威胁分析（threat） ;客群分析;目标客群资金实力分析-他们拥有怎样财富水准;家庭财富构成及财富与年龄推导关系;从目标客群财富情况推出-本案目标人群为高收入群体;目标客群的区域解读-双核驱动的客户区域特征;“生活工作在江宁”的高端人群是本案需重点锁定的目标客群之一;目标客群特征提炼;竞争方式：独特的生活主张，独特的居住感受，独特的品牌荣耀感;;这群人是否需要我们的产品？;我们引领什么价值;很多人留恋城市， 很多人向往田园。 我们带给这座城市和这群人的 是一个满足使用需求的功能型别墅;营销策略篇;品牌营销：概念与重点;新闻营销：充分利用媒体资源以及公共新闻事件的发生，挖掘社会新闻背后对于项目的有利价值，从而为项目视点和亮点传播新辟道路，汇成达到四两拨千斤的巧劲。;体验营销：让客户在购房之前预享日后居住于此的生活点滴与感受，引导生活梦想，并通过全世界其他国家和城市的农庄生活状态引导客户产生类比和向往。;悦湖山庄农庄别墅 五大内涵;农庄别墅延展出养生别墅的四大功能 ;绿色农庄营造建议;提出概念：养心。。。;【创意导出】;品牌导入期话题活动：农庄生态指数的论证;品牌嫁接：万通品牌与万通企业形象代言及万通绿色住宅观念导入;品牌导入期话题活动：农庄生活方式的加强;营销策略第二步：不是养老的人才需要养生;【观念说服】;【观念说服】;【创意导出】;【创意导出】;【创意导出】;【创意导出】;营销策略第三步：强化概念，稳定基调;;【创意导出】;【创意导出】;【创意导出】;圈层氛围打造;推广思路： 以醇正有机生活为主线，分阶段的进行主题圈层体验活动。让高端圈层客户感受到悦湖山庄养心生活方式，以及在圈层中所能带来的财富机会。 推广目的： ◆中、小型圈层专属活动，匹配项目形象； ◆不间断的新闻话题宣传，引发市场持续性关注；;人脉经营;通过悦湖专供无公害产品发布会的方式，推广有机生活，将项目卖点通过有趣味的活动展示出来。;邀请意向客户参与悦湖生活私家派对，共同体验原汁原味的无公害原生食品。 到场客户也可亲身烹饪美食、参与酿造葡萄酒等;通过借助高端层峰人士（银杏湖高尔夫协会会员）专属运动/娱乐项目吸引目标客群对本案的关???度，接受生活方式的说服及提高对产品的好感。;成立悦湖山庄马术俱乐部、养心俱乐部;推广思路：