益田假日广场综合体项目定位报告.pdf

“益田假日广场益田假日广场””项目定位报告项目定位报告 占地22836.5m2 总建面130976m2 公寓23036m2 写字楼12000m2 商业商业7302673026m22 本项目界定 顶级物业 市场形象/价格标杆 写字楼 市场稀缺产品 公寓 获取高价 目前深圳市场写字楼实现最高价格目前深圳市场写字楼实现最高价格—— 国际商会中心 均价15000元/ ㎡ 价值点：CBD/超高层物业/标志性/物业配置 本项目—— 第四代写字楼第四代写字楼—— 多层现代智能化花园式写字楼多层现代智能化花园式写字楼 价值点：创新产品/办公概念的颠覆 /颠覆性产品设计/ 后SARS 时代的产品设计/功能弹性化 / 服务先导/地铁上盖物业 完全创新产品 无市场参照系 溢价因素——弹性指数大 写字楼→市场稀缺产品 价格实现 创新产品的五种价格定位方法 创新产品的适用性创新产品的适用性 房地产创新产品的适用性房地产创新产品的适用性 品质更好，价格更高 品质更好品质更好，，价格相同价格相同 品质相同，价格较低 品质较逊，价格大幅度降低 品质更好，价格更低 注：根据一般规律，房地产创新产品的价格不宜高于市场传统产品的上限。 完全的创新产品 项目写字楼部分可实现—— 无市场参照系 比市场传统产品的最高价 溢价因素溢价因素——弹性指数大弹性指数大 1500015000 xx100%=100%=15000150001500015000元元元元////㎡㎡㎡㎡ 写字楼→市场稀缺产品 产品定位 顶级写字楼定律： 减少销售面积弹性，强制性选择 产品空间感好，放大产品面积，提高进入门槛 锁定中小型企业总部锁定中小型企业总部 基本单位面积为800—1000㎡为模数 可自由拼合拆分 写字楼定位 针对中型高端企业/量身定做 定位考虑的定位考虑的 作为企业总部作为企业总部//提高进入门槛提高进入门槛 因素 创新概念增值/树立顶级形象标杆 部分自用 写字楼 总部基地总部基地 定位 （（顶级生态写字楼顶级生态写字楼 ）） 总部基地总部基地 ——多层现代智能化花园式办公空间多层现代智能化花园式办公空间 立