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大青山公司案例 房地产开发流程图 房地产企业审计中关键的合同文本 1、开发企业资质证书 2、拆迁协议、拆迁许可证 3、建设项目选址意见书 4、建设用地规划许可证 5、建设工程规划许可证 6、国有土地使用证 7、施工许可证 8、商品房销售许可证 9、施工承包合同、监理合同、勘察设计合同 10、房地产开发项目手册 11、建设工程竣工验收报告（含建筑工程竣工验收意见书） 12、建设工程竣工验收备案表 13、入住通知单、购房者签署的房屋验收合格书 大青山公司案例中的突出问题 一、收入的确认问题 收入确认的时点、原则 二、存货的真实性问题 监盘问题 大青山公司案例中的突出问题 一、收入的确认问题 大青山收入确认的政策（4点） 万科A（2011年报）房地产收入确认的政策： 收入是本集团在日常活动中形成的、会导致股东权益增加且与股东投入资本无关的经济利益的总流入。收入在其金额及相关成本能够可靠计量、相关的经济利益很可能流入本集团、并且同时满足以下不同类型收入的其他确认条件时，予以确认。 销售商品收入 当同时满足上述收入的一般确认条件以及下述条件时，本集团确认销售商品收入: 本集团将商品所有权上的主要风险和报酬已转移给购货方；本集团既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制。 房地产销售在房产完工并验收合格，达到了销售合同约定的交付条件，取得了买方按销售合同约定交付房产的付款证明时 (通常收到销售合同首期款及已确认余下房款的付款安排) 确认销售收入的实现。 大青山公司案例中的突出问题 一、收入的确认问题 1.大青山收入确认的政策（4点） 2.万科A（2011年报）房地产收入确认的政策： 收入是本集团在日常活动中形成的、会导致股东权益增加且与股东投入资本无关的经济利益的总流入。收入在其金额及相关成本能够可靠计量、相关的经济利益很可能流入本集团、并且同时满足以下不同类型收入的其他确认条件时，予以确认。 销售商品收入 当同时满足上述收入的一般确认条件以及下述条件时，本集团确认销售商品收入: 本集团将商品所有权上的主要风险和报酬已转移给购货方；本集团既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制。 房地产销售在房产完工并验收合格，达到了销售合同约定的交付条件，取得了买方按销售合同约定交付房产的付款证明时 (通常收到销售合同首期款及已确认余下房款的付款安排) 确认销售收入的实现。 大青山公司案例中的突出问题 一、收入的确认问题 3.商品房销售收入审计的重要凭据 （1）商品房预售许可证 （2）工程竣工验收备案表 （3）入住通知单、房屋交接书 （4）住宅质量保证书和住宅使用说明书 （5）商品房实测面积技术报告 （6）销售合同统计明细表 4.附属工程问题 大青山公司案例 国税函[2010]201号 就房地产开发企业产品完工条件确认的有关问题 　　根据《国家税务总局关于房地产开发经营业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）规定精神和《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）第三条规定，房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。 大青山公司案例 二、房地产企业存货监盘的注意事项 （一）完工产品 1、现场查看，根据开发产品盘点表进行抽查未出售开发产品； 2、对已售开发产品进行抽查，检查业主入住情况； 3、检查销售部门的销售报表、销售台账，核实可售面积套数及已售面积、套数，证实存货是否存在尚未结转的未售面积、套数对应的成本； 4、检查测绘机构出具的报告，核实完工开发产品的面积、套数； 5、检查、核对物业公司的钥匙交付清单或物业缴费清册；确认是否存在差异。 大青山公司案例 二、房地产企业存货监盘的注意事项 （二）未完工项目 1、现场观察工程进度，通过拍照片获取审计证据，对在建开发产品盘点表进行抽查； 2、查验施工单位编制的形象进度，检查监理报告、以及建设单位确认的已完成工作量统计报表；必要时利用专家的工作。 3、将账面记录情况与现场勘察情况进行比较分析。