2013年一季度中国商业地产发展情况.pdf

2013 年一季度中国商业地产发展情况 一、概况 从 2012 年及2013年 1 季度的财务数据来看，房地产行业最坏时期已过，处于恢复性发 展中。中国房地产市场风向已变：中央已不提调控房价，楼市调控政策重估在即，行政手 段或择机退出。 商业地产直接投资创新高 仲量联行日前发布的《全球资本流动》报告显示，全球商业地产直接投资在 2013年一 季度创新高，实现了自 2008 年以来的最高全球交易额。由于投资商业房地产的资本已显著 增加，一季度的交易额达到 1050 亿美元，全球三大地区同比均获大幅增长。一季度中国内 地商业地产取得了 36 亿美元的投资交易量，环比上升 62%，同比持平。香港一季度 33 亿美 元的交易额与 2012 年四季度持平，且同比增长 68%。 亚太地区在 2013 年一季度获得 270 亿美元直接投资，与 2012年四季度基本持平，但同 比增长 26%。一季度的增长部分主要由 200 亿美元的内部交易产生，而 70 亿美元的跨境投 资额同比下降 24%，环比也降低 11%。亚太地区有四个国家和(品牌拓展)地区位列全球十大 市场，包括日本、中国内地、中国香港与澳大利亚。除了中国内地，其他国家和地区的本土 投资者占据绝大多数投资份额。这也反映了过去一季度中亚太地区的一个发展趋势，即本土 投资者正在不断增多。 一季度全国市场整体需求仍然疲弱 商业地产服务公司世邦魏理仕发布的《2013 年第一季度中国房地产市场回顾与展望》 认为，受宏观经济及供求关系影响，2013 年第一季度全国优质写字楼市场整体需求仍然疲 弱，吸纳量创 2009 年第一季度以来新低，租金基本持平。优质商铺租赁活动依然活跃，尽 管多个城市均有新增物业，但市场空置率仍微幅下跌，租金微升。受新政颁布影响，普通住 宅市场短期成交活跃，但高端住宅市场未受显著影响，表现平稳。工业市场继续稳中有升。 据预测，多个二线城市在近期将陆续迎来写字楼竣工高峰，这将继续推高优质写字楼市 场空置率，租金表现亦将受压，部分写字楼或将延期入市。不断增加的零售新增供应除将提 升市场平均物业品质及拓展各地零售市场版图外，亦为部分供应高企的城市招商带来较大压 力，开发商或将采取区别定位、市场细分及延迟开业等策略进行应对。住宅市场方面政策调 控不断趋紧，预计房价上涨将得到一定程度的抑制，成交量亦会因为市场观望态度而有所回 落。受优质工业物业供应有限、土地价格影响及产业发展趋势推动，预计工业将成为未来物 业市场的热点板块之一。 “去行政化”将成为未来调控方向 近日召开的房地产行业内部会议透出信息，针对现行的房地产调控政策效果，有关方面 正在研究和观察。近期决策层对房地产调控表态甚少，意在淡化调控并观察效果。若未来房 价继续上涨，市场指标始终没有起色，不排除最快在今年下半年对政策的个别条款进行调整。 在推进城镇化将继续释放大量住房需求的背景下，行政色彩浓厚的调控手段恐不利于房地产 市场稳定，进而影响城镇化进程和经济走势。多家机构认为，“去行政化”将成为未来调控 方向。 中国商业地产发展白皮书发布 1 2013年 5月26 日上午，由清华大学中国发展规划研究中心主办的中国商业地产发展白 皮书在京发布，白皮书对中国 35 个大中城市商业地产投资潜力的综合比较分析，得到了各 个城市的商业地产投资潜力综合指数以及排名，其中，排名前十位的城市依次是：北京、上 海、广州、天津、深圳、重庆、杭州、沈阳、南京、成都。 （一）一季度市场情况 1.优质写字楼：整体需求疲弱 本季度全国优质写字楼吸纳量仅 523,865 平方米，环比下降 21.8%，同比下降 37.8%， 创 2009 年第一季度以来新低。受第一季度入市写字楼体量减少影响，全国优质写字楼空置 率微跌 0.2个百分点至 12.6%。一线城市空置率连续第二个季度走低，但二线城市优质写字 楼空置率自 2011 年第四季度以来一直呈上升趋势。本季度全国租金走势基本保持平稳。 从各区域来看，华西及华中地区（成都、重庆、西安、武汉）第一季度需求放缓最为明 显，该区域写字楼净吸纳量同比下降超过 60%。华东地区优质写字楼需求有所恢复，第一季 度区域净吸纳量环比上升 11%，空置率下跌 0.6%。租金方面，一线城市中上