河南许昌远东五一路项目整合营销方案.ppt

城市非热点区、非主流发展区，前景一般。 周边环境对项目的不利影响。 社区整体品质不显性。 小高层产品在许昌市场面临较为尴尬境地。 价格策略的制定是一个动态的过程，应体现一种稳中有升的趋势。 项目法律手续、工程进度、成交量、销售季节等因素均是价格调整的参考因素。 调价的关键在于控制涨幅和频率，要做到既可以刺激销售，又能够减少涨价的负面效应。 尽管项目周边竞争楼盘较少，但个别项目在市场上具有较大影响力，并得到市场认同，因此本案开盘定价的出发点是保持对周边知名项目的竞争力，具体定价按照市场比较定价法、并结合成本情况确定。 根据本案主要竞争对手的价格情况，综合项目周边环境、配套及自身产品素质等因素，建议在前产品时期项目市场价格控制在2400以内，易于实现企业现金流与未来走势的平衡。 产品差价原则建议：朝向差：2% ；楼层差：1% ；付款差：1% ，一次性付款与按揭贷款相差1% ；即时调价2-3% 。 一、项目定位 二、操作核心 三、营销计划 四、其他策略 五、平面表现 六、人员配备 内容提要： * * “以幸福的名义改变许昌” ——远东五一路项目整合营销方案—— 河南精工房地产营销顾问有限公司 一、项目定位 二、操作核心 三、营销计划 四、其他策略 五、平面表现 六、人员配备 内容提要： 1.1 项目SWOT分析 地块交通状况良好。 项目规模适中，多层+小高层主流规划。 户型面积可控制到满足主流大众需求。 价格上能够实现较高性价比。 优势： 劣势 区域供应量不足，为我们提供市场契机。 同档次项目竞争并不充分。 周边为老城居住区、旧工业区，存在很大的换房需求，潜在客户群相对庞大。 机会： 外地开发商，无任何品牌认知，信任威胁。 周边客户支付能力相对较弱。 对面火电厂的污染抗性 威胁： 非充分竞争市场下，项目机会与威胁并存 传统的区位和产品突破无实现可能，引入情感和性价比更为可行 机会 劣势 优势 威胁 项目所处市场竞争位置 1.1 项目SWOT分析 综合评比地段、产品、环境等因素，项目处于市场竞争的中游 周边2公里之内的地缘客户为主 换房需求、为子女置业、为老人置业 客群 项目 市场 市场 定位 城市旧工业区、老城居住区 非热点板块、非城市主流发展区 区域内市场供应的相对空白 多层+小高层，城市主流产品 规模社区，亲切的价格体系 1.2 市场定位模型 我们是“在区域相对空白上为地缘客群提供的主流供应” 1.3 客群特征 客户 构成 核心客群：周边2公里内的地缘客户 游离客群：城市其他区域的潜在购买人群 游离客群：移民到许昌的外来人群，首次置业 核心客群特征： 以家庭居住为主，二次置业； 长期生活在该区域，对该区域有质朴的偏好； 家庭、事业都在这里，更习惯这里； 安静、熟悉、邻里多，有归属感； 换房考虑改善现有破旧的居住环境，或为子女置业，或为老人置业； 换房考虑相对好质量的产品，有花园、有社区管理、有亲切的邻里交流，有更强的家的归属感。 以家庭居住为依托，他们对生活有着最朴实的幸福情结 1.4 项目特征 从市场角度看： 我们项目是区域空白点上供应的仅有的规模社区； 从产品角度看： “多层+小高层”产品形态、主流户型面积配比，我们是城市主流居住社区，是针对区域内换房置业需求的主流供应； 从价格角度看： 我们拥有贴近客户的较为亲切的价格体系； 以家庭居住为依托，我们立足于打造城市主流情感社区 1.5 项目定位 定位追求的首要目标是—— 在某个或某些方面成为潜在顾客心目中的第一选择！ 差异化竞争 目标市场 市场定位 客户沟通 1.5 项目定位 项目定位的三个核心 区域市场空白供应 客户地缘情结 亲切价格体系 以家庭居住为蓝本，以幸福为情感依托，城市主流社区 幸 福 城 SLOGAN：五一路上∕幸福新生活 项目推广案名应势而出 1.6 案名释义 幸 福 城 幸福是什么？ 幸福，并不是单纯物质的满足，也不是精神上的瞬间快感，更不是买到房子就幸福了。 幸福，是在具备足够的物质基础之后，精神的最终追求；是把工作、家庭、生活、交流等因素融合在一起而形成的。 幸福是无价的，是每个人都追求的，是藏在人们心里的。 对许昌来说，是一个幸福指数很高的城市； 对项目来说，幸福是有邻里、有花园、有社区、有文化、有归属感、有生活…… 备选案名：五一阳光、海棠园、香格里拉花园 一、项目定位 二、操作核心 三、营销计划 四、其他策略 五、平面表现 六、人员配备 内容提要： 2.1 推广轴线 以幸福切入——体验幸福——拥有幸福 推广将围绕幸福主题有层次地展开项目阐述。“幸福”的概念是核心，地段和品质是辅助。 项目打造的“幸福”是许昌人人追求的，人人可拥有的。 主推广语：五一路∕幸福生活样板社区 2.2 推广演绎 幸福是什么？