某地产项目整体定位与发展战略中期汇报.ppt

京御大厂潮白河项目整体定位与发展战略中期汇报;项目研究的工作阶段划分;背景分析;大???模，住宅用地，低容积率，受90/70限制，区域开发项目;紧邻北京通州新城东20公里的潮白新区，区域陌生度高;三大交通规划利好，将迅速缩短与北京的城市距离;目前项目进入性差，多为现状村落土路，项目东侧蒋谭路开通将成为本项目重大利好;西南向潮白河、群英渠景观资源，内部部分地块具备一定可塑性;京东发展带下陌生区域内，一线潮白河景观资源，大规模低密度，受90/70限制的区域开发项目;背景分析;;北京住宅市场价格刺激增长势头不在，6月出现量价齐跌局面，未来走势不容乐观;京东郊区市场形势严峻，降价促销成为撬动市场的主要手段;背景分析;开发商当前两孔雀城系列项目在售，具备丰富的北京远郊低密度物业开发经验 ;项目背景分析;实现快速稳定的销售是本项目的首要开发目标;本项目是孔雀城品牌从建立、奠定到走向突破的重要战略型项目;符合各阶段整体市场变化下的前瞻性定位方向研究与开发策略制定 保证陌生区域大盘安全稳定开发，现金流第一 实现孔雀城系列产品的品牌升级与突破;项目背景分析;;“低通胀、高增长、高利润”的时代在2007年底宣告结束，未来将呈现“高通胀、保增长、适度利润”的特征;受全球能源及原材料价格的影响，中国“高通胀”的经济特征将在未来持续约10年左右的时间;中国人口及城市化的快速发展也是导致中国“高通胀”持续约10年左右的时间的重要因素;未来2—3年中国将处于“低通胀、高增长、高利润”向“高通胀、保增长、适度利润”过渡的阶段中，房地产市场受大势影响，也将处于调整期;中央政府在完成一系列的政策转变后，中国房地产市场才有可能从调整期进入恢复期，恢复期约持续1年左右时间;调整时期的房地产市场特征：房价呈现下降趋势，整体走势类似股票市场价格走势;世联对于宏观大势研判的主要观点;;;;;;;市场调整期特征——量价变化规律判断房地产市场走势;低端住宅： 在以自住为置业目的的刚性需求驱动下，一定降价优惠刺激，将立即反应在销售速度上。 如：燕郊各降价楼盘、金地格林小镇6、保利·百合花园、通州七零九零项目等项目;世联对于本次市场调整期的预期判断;项目背景分析;竞争机会分析——二维竞争格局解析;与京东近郊区的高层大户型和类低密产品之间存在一定的可替代性竞争;京东近郊的高层大户型产品和类低密产品销售艰难，淡市之下率先受到冲击;与第二圈层京东远郊区域的竞争态势：个案之争;相对近郊区非别墅大户型的惨淡销售，孔雀城系列的别墅产品表现出相对良好的销售状态;当前两孔雀城项目在本体特征上高度类似;高相似度下的内部竞争问题两孔雀城项目客户的高度重叠现象;未来竞争项目——香河永泰项目香河中低密度大盘，产品形式和总价区间上与本项目存在直接竞争，预计明年6月份上市;面对项目高相似度带来的内外部直接竞争，本项目亟待突破和差异化;竞争机会分析——二维竞争格局解析;项目背景分析;核心问题界定与分解;60年代和80年代的两次婴儿潮将带来房地产市场需求的集中释放;未来5-7年间，中国的“60后”和“80后”将成为市场的主流消费人群;核心问题界定与分解;核心问题界定与分解;核心问题界定与分解;60后置业关注点：空巢期的生活重心;;核心问题界定与分解;;1、居住升级、休闲度假、养老成为置业主要驱动因素;客户机会分析——抓住未来5-7年60后空巢期的主流客户特征，打造休闲地产模式;项目背景分析;潮白新区定位为“文化旅游度假区”，依托潮白河形成良好的自然资源环境;文化旅游度假新区的产业特征;文化旅游度假新区打造的关键要素;;结合区域资源条件等，筛选出适合本项目和区域当前发展阶段的增值设施;;小结——高尔夫、水上乐园等公共休闲娱乐设施所带来的项目增值和区域整体文化旅游度假区产业发展是实现大盘后期成功开发的关键举措;项目机会分析小结——休闲地产模式顺应主流客户发展趋势，有效契合区域发展利好，有利于实现项目的差异化竞争;项目背景分析;研究案例：;陌生区域大盘，提升区域价值平台，打造“享受别墅生活的好地方”;规划布局：利用原有资源与各区域再造景观、水域结合达到亲水、休闲功能最大化;;商业中心、交通中心、食街、超市、学校、社区医疗等城市属性配套，保证项目开发持续竞争力;一期以别墅产品为主，奠定项目高端形象；产品形态多样，全面覆盖客户需求;总价控制，通过 “白领也能住别墅”理念的营销，大量吸引主动郊区化客群;1986亩低密度城市外部规划新区周边大盘，缺乏城市资源，具备一定自然资源，但不足以支撑整个大盘运作;成都·中海国际社区;;以逐步完善的“国际水准配套”为增长引擎，部分优良资产的经营，实现土地的持续增值，带动区域整体价值的提升;;启动区展示的核心价值区充分利用区域独特的不可复制的公园资源，将项目的核心优势以及区域