某地产项目整体策略建议.pptVIP

虹桥银都项目整体策略建议;市场分析;总体市场背景;总体市场背景;总体市场背景;区域总体定位 为各板块的交界，无明显规划优势 交通条件 位于中山西路、延安西路、虹桥路三条主干道之间，临近轨道三号线 住宅市场 为古北虹桥板块的延伸段 虽然周边住宅以老公房为主，但具备发展中高档居住区的潜力 商务环境 为虹桥商务区的延伸，适合发展中高档现代写字楼 商业环境 目前以小型沿街商铺为主，缺乏中高档社区商铺;住宅区位分析 为古北虹桥板块的延伸段 虽然周边住宅以老公房为主，但具备发展中高档居住区的潜力;住宅价格分析 周边次新房价格基本突破15000元/平方米，形成中高档居住区;在售项目去化分析 虹桥上海城二期·虹桥豪苑;在售项目去化分析 虹桥上海城二期·虹桥豪苑;在售项目去化分析 虹桥上海城二期·虹桥豪苑;楼盘名称;住宅产品分析 周??的楼盘都以5-15万平方米的中等社区为主 以中大面积的大户型产品为主 户型产品有向经济型产品发展的趋向;处于虹桥商务区的延伸段，办公楼为中高档水平 租金水平相差较大，为0.5-1.0美元/平方米/日 客户以国内外小型企业为主 高档写字楼：以欧美办事处、外资及本地高科技企业为主 中档写字楼：以全国及本地中小贸易企业为主 出租率普遍在90%以上;楼盘名称;目前虹桥商务区在售办公楼售价约为22000-28000元/平方米 产品为中档偏上水平;在售项目去化分析 嘉麒大厦;在售项目去化分析 嘉麒大厦;在售项目去化分析 虹桥银城;在售项目去化分析 虹桥银城;项目周边的低档沿街社区型商铺;地理位置 北至安顺路，西靠中山西路，属“内环线”之内，隔内环高架与虹桥CBD呼应;优势（S） 古北虹桥板块延伸段，具备发展中高档居住区的潜力 虹桥CBD延伸段，办公市场有一定发展空间 道路交通发达;市场定位 办公楼 虹桥商务区的新支点 住宅 虹桥国际生活的延伸;客户定位—办公楼;客户定位—住宅;价格定位 办公楼 建议售价15000元/平方米 住宅 建议售价15000-18000元/平方米 （房型调整后） 根据区域市场目前情况以及项目自身特点 并结合整体市场走势，追求快速去化为前提;产品建议;“成长型中小企业”比例猛增的“泛虹桥CBD” + 4大“办公+品质住宅”版块全面围合的“品质谷地”;“成长型中小企业”比例猛增的“泛虹桥CBD”;4大“办公+品质住宅”版块全面围合的“居住品质谷地”;契合市场需求·填补结构真空;CBD软席商务生活空间;以Sogo办公空间和Class寓所为依托的 CBD软席商务生活空间;以Sogo办公物业、Class精品阶层寓所 搭配本项目的商务商业空间 以CBD商务人口为主要目标客户群体 将CBD软席商务生活空间的概念 并利用虹桥独特的交通节点位置和完善生活配套 形成匹配往来虹桥CBD的商务旅人喜好的CBD软席生活空间;办公 商务成长空间 （Sogo Space）;商务成长空间 Sogo Space 散布于周边匹配虹桥CBD业务往来的中小型贸易机构/办事处;产品建议;以“SOGO成长空间”为核心的 快速商务旗舰港 （SOGO，Small Office Growing Office）;提纯“小户型”办公物业市场，同时结合虹桥CBD未来商务发展趋势的功能定位，建议主要瞄准自用市场，强调在中小企业商务使用型基础上的产品塑造，强化空间的功能性和差异化。;成长空间 Sogo Space ;产品策略 商务成长空间;产品定位 小面积·大功能·高产租;都市商办产品线 商务成长空间（Sogo Space）;灵动商务版—Smart Office;魔方商务版—Magic Office;灵动商务版—Smart Office;灵动商务版—Smart Office;魔方商务版—Magic Office;魔方商务版—Magic Office;建议以高新技术、环保材质， 升华传统建筑和文化的精华， 在增加建筑线条层次感之际， 形成重视环境、文化传统的 现代开放型立面风格。 (视实际可行程度而定);智能化/空调建议;配套设施建议;都市商业产品线 白领频道（Biz Channel）;都市商业产品线 白领频道（Biz Channel）;都市商业产品线 白领频道（Biz Channel）;商务配套—Style Service;多功能商务中心;住宅物业;以Class公寓为代表的CBD软席生活空间;产品策略 精品阶层寓所（Class Residence）;产品定位 全功能空间·高物管私域;都市居住产品线 精品阶层寓所（Class Residence）;外立面;房型;房型;产品建议;社区动线 从本项目的物业建筑排列来看，办公和住宅间的动线显然比较混乱，不利于人员的管理和物业管理的分区。 客源层次 办公产品和住宅产品的客源层次、客群标准无法产生大范围的交集，故，客