北京金脉皇城国际商务写字楼项目营销提案.ppt

金脉?皇城国际 ——城市中心商务新地标 市场及项目概况 北京写字楼市场概况 写字楼总面积：55604平米 单层面积约5000平米，随楼层升高逐渐递减 层高3.5米，净高约2.6——2.7米 使用率约70% 17部通力高速电梯，梯速达2.5米/秒 停车位479个 吊顶、乳胶漆墙面交房 LOW-E玻璃幕墙 5A智能化系统 写字楼供应 写字楼供应仍集中放量，上半年新增153万平方米； 海淀和朝阳供应量占上半年总供应量的68％； 东部商圈供应写字楼58.5万平方米，西外、两广大街和南三环区域供应加大； CBD供应写字楼28.3万平方米，多为中高档项目； 东二环供应超过20万平方米； 供应影响因素之一：奥运效应促进写字楼放量； 供应影响因素之二：4、5号线地铁即将开通，南三环配套不断完善 写字楼销售 2006年上半年写字楼销售面积73.7万平方米； 朝阳区写字楼销售36.7万平方米，为各区最高； 东二环写字楼销售走旺，CBD和中关村表现差强人意； 上半年销售均价14904.3元/平方米，写字楼成交价格走势平稳； 销售价格在16000元/平方米的写字楼成交量最大，达到27万平方米； 崇文区异军突起，销售均价达到16228元/平方米，而东城和朝阳表现平淡； 金融街商圈写字楼销售均价每平米接近两万元，东二环成交价格接近CBD，中关村写字楼价格仍徘徊不前； 以文化创意产业为卖点的写字楼迅速发展； 销售影响因素之一：大单提升东二环销售； 销售影响因素之二：金融街开发接近尾声，区域写字楼价值上涨 项目位处北二环安定门外大街上，非传统商务区 周边缺乏新型、甲级写字楼 项目周边拥有一定人文景观如地坛、雍和宫等 交通相对通达，拥有一定数量的公交路线，邻近安定门地铁站 项目硬件水平领先于周边现有的众多楼盘，在未来租赁市场上有较强竞争力 项目建筑新颖，具有地标性特征，有助于未来进驻企业形象提升 周边央企、市企不少，不缺实力自用客户 暂定销售价格不低，相对于其他同价位项目优势不明显 项目周边主要商业情况 三利百货12000平方米、 巨库：30000平方米 东城文化馆：7600平方米 东城图书馆：11500平方米 糖果娱乐空间（KTV DISCO BAR）：4000平米 天客隆和平里店：800平米 京客隆和平里店：1800平米 地坛体育馆：13600平方米 项目商业面积10107平米 临街面长超过120米，进深约57米，柱间距8.7米 首层层高7.5米，二层层高4.2米 使用率接近60%（整层计算） 两部自动扶梯 停车位479个（与写字楼共用） 非传统商业区，商业气氛不浓 周边现有商业不多且经营情况并非理想 邻近项目的“巨库”因产权式销售红极一时，但现况凄凉 周边缺乏具代表性的区域综合商业 餐饮娱乐业生存空间较大，零售业阻力较大 商业覆盖范围因交通、人口等原因较难突破区域局限 进深较大、二层层高较低、垂直交通不够等因素不利于销售 硬件配置尚有待加强，尤其在满足餐饮条件方面 暂定销售价格不低，较其他同价位项目优势不明显 城市中心商务新地标 ——安外大街唯一甲级综合体 ——舍我其谁的皇冠级商务领地 ——升级区域综合商业的世纪之作 随着北京写字楼和商业档次整体走高，现有区内的物业也很难满足企业不断提升形象的要求 环顾整个北二环地区，整体商务气氛都不浓厚，现有和即将投入使用的物业档次不算高且分布零散。 项目周边至今没有一座甲级物业，原有的物业档次、形象一般，硬件上的不足也制约着更多的企业进入本区，尤其是与区内国企关系密切的上下游企业 本案无论是外在形象还是内在硬件水平，都远远领先于既有物业。而且，在未来一段时间内，也没有同类的物业落成，本案的出现将大大提升区域内的商业形象，填补安外大街高端商业的空白。 城市中心区顶级5A写字楼 ——安外首席办公领地 ——超高标准的硬件设施 ——提升企业形象的最优选择 城市中心区人文商业地标 ——引领区内商业全面升级 ——打造区内中高端消费目的地 ——利用文化包装塑造项目独特定位 写字楼B座整售，可售面积约22604平米，并赠送大厦冠名权，主要面向大型国企。 写字楼A座9/F以上整层销售，可售面积约22281.89平米，主要面向区内（或认同本区）自用客户，可考虑高低层分区电梯以满足其要求。 写字楼A座8/F以下分散出售，可售面积约14874.52平米，主要面向投资者及中小型自用客户，单位面积在100多至700多平米，可灵活组合。 商业可售面积约10086.28平米，暂时考虑整售，根据未来市场情况再作调整。 写字楼均价暂定2万元/平米（其中整栋销售价格约1.8万元/平米，整层销售价格约在2—2.2万元/平米，散售价格约在2—2.3万元/平米） 依据景观、朝向、楼层等不同制定价格 销售过程中，内部认购期价格稍低，约18000