《产业发展策略》.ppt

华侨城：1985——2003 模式解析： 持续了28年的产业地产实践 定位：旅游+地产 优质生活创想家 现代服务业综合运营商 产业新（城）区 雏 形 “一、五”: 156项重大项目建设 大项目 ＞ 厂区 ＞ 城区 ＞ 城市 典型三阶段 另类模式 混合模式 小型个性综合体 局部产业特征 新城一级开发 华夏幸福基业 : 园区+地产 固安工业园区 小结： 机会： 工业化推动城市化 产业集聚带动人口集聚 人口集聚衍生服务需求 需求激活地产价值 问题： 产城分离式发展带来大量后遗症 被动式房地产开发模式为主 城市功能缺位限制地产价值提升 中低端房地产开发和供给为主 产业化生存 全面转型： 从野蛮生长到精耕细作 从加工思维到产业思维 从产品导向到价值导向 从战术决策到战略决策 从产品创新到模式创新 文化地产 ？ 万达: 持续创新 文化地产 产业地产的混沌与机会 摸着石头过河 : 概念混沌 政策混沌 法律混沌 角色混沌 利益混沌 模糊地带的机会 仍有可能直接拿地 土地成本相对较低 拿地面积相对较大 多类别土地成就腾挪空间 中长期发展空间大 价值构建之 ” 12345” 一个核心 : 研究发现机会 二项价值 : 创新创造价值 复合提升价值 三个要点 : 精准定位 整合资源 孵化培育 价值构建之四大要素 传统的房地产模式三部曲：买地、盖房、出售 产业地产模式四人团体舞： 产、地、房、城良性互动的有机体系 支撑四要素的四个角色 投资商 开发商 运营商 服务商 价值构建之五大产出 产业(集成)地产的收益 土地一级开发收益 房产二级开发收益 物业出租(入股)收益 综合服务收益 政府税收返还 优先参股投资园区企业的机会与收益 开发商转型 从常规开发——创造新的（独特）价值 滞后的规划理念：产城分离 ? 城 市 园区 休闲 社交 产城 : 从分离到融合 产：产业、产业功能及相关城市的工业区或产业园 城：城市、城市功能及与产业相关的城市或城区 产城融合： 将产业园区及相关的产业功能 与城市及城市功能有机融合 促进产业与城市/与开发，开发与经营良性互动、互为支撑 形成短、中、长期发展有机结合、实现综合价值最大化 关键词：融合 宏观：与城市融合 中观：与环境融合 产业功能与城市功能融合 微观：人的综合需求的融合 扭住中心不放松：人 视角的转换 : 社会的人 产城融合的技术要点 产业集成地产的规划要点 紧凑化 混合化 街区化 复合化 融合举要 案例一 案例二 案例三 THANKS ! 优术 悟道 探路 取势 明理 创新创造价值 模式决胜未来 --- 产业发展策略与产业集成地产的价值构建 目 录 背 景 我们今天唯一能知道的是：：明天与今天会不同，变化是永恒的 —— 孟大强 新加坡国家规划师 华侨城总规划师  人们如何预期未来 这是一次软着陆 我们再也不会有衰退了！ 风险太大，一切都太糟了，而且更糟！ 1.市场的运行方式是曲线上升 2.我们的预期方式是直线式的 3.即使是长期牛市，也会发生重大调整 人类投资的三大现实 下半场来临  万科集团总裁郁亮： 做下半场赢家 这个行业的黄金岁月仍然存在，不过那种过于不正常的、富得流油的状态不存在了 接下来，做企业应该做的事，仍有机会 开发商可能要对原来的很多做法说再见了 要开始创造新的发展模式，做新的产品 没有任何一个开发商，能保证在下半场稳操胜券，一切才刚刚开始 现在是抛弃幻想、转变思想、面对现实、努力锻炼本领的时候了 游戏规则的进化 起步阶段 产品生产 从福利住房转向由开发商提供市场化的商品房 路在何方 房地产大格局正在形成 广度： 竞争正从一、二、三线城市扩展到四、五线城市 从住宅到商业地产、直至产业地产全面展开 深度 : 综合性地产商的大格局基本形成 一线地产品牌的格局基本确定 面向未来的创新型开发潜力很大 细分市场领域仍有较多发展机会 区域性品牌仍有成长空间 十年定乾坤 中国房地产还有十年的白金期 宏观层面 中国经济起码还有十年的较快增长期 中国的城市化率将从接近50%提高到70% 中观层面 中国的市场经济还将不断深化、财富在继续积累 中国政