X联郑州经三路项目产品定位和配比建议.pptVIP

经三路项目第一阶段补充报告二 谨呈：河南鑫苑置业有限公司 产品定位及配比建议 方案设计——金座打造纯办公形象标杆提升整体价值；银座以小型办公物业为主保证销售速度； 广场1400 金座基底＝1125 银座基底=1425 覆盖率30％； 方案的经济评价 方案一：金座30层+银座30层 方案二：金座25层+银座25层 方案三：金座25层+银座18层 方案四：金座18层+银座18层 比较发现，净利润和利润率在方案二达到峰值，从利润最大化的目标考虑，方案二为最优方案。 考虑因素 做足容积率 净利润 投资利润率 资金周转率 车位比 方案二的主要参数 目标客户 ——中小知识服务型企业的需求细分 客户特征描述 他们大多是专业写字楼的第一次置业者； 公司处在发展阶段，有良好的发展前景，有充分的置业信心； 购置写字楼是他们提升公司形象，加快业务发展的手段，因此他们对写字楼的形象与品质非常关注； 客户目的：把“家”搬到成熟商务区的专业写字楼中，改善办公环境，提升形象，寻求业务的更大发展。 大部分公司规模不大，拥有员工20-60人左右，目前在政府办公楼或商住楼中办公，一般情况下，人均面积在6M2左右,一般不大于10平米。 金座的技术指标 公司类型：中小知识服务型企业 员工人数：20～50人； 人均面积：6～9M2； 核心客户的需求面积： 120～450M2； 主力产品面积：120～200M2； 小部分楼层设置300～500M2的大面积单位； 金座户数：按平均每户170M2计约160户； 车位（按1：1计）：160个； 银座的技术指标 客户类型：创业型企业＋投资客 企业员工人数：10～20人； 人均面积：6～7M2； 核心客户的需求面积： 60～150M2； 主力产品面积：60～80M2——划分为小面积单位，弹性组合；方便客户投资及出租； 金座、银座的产品定位小结 定位原则： 总体档次定位一致，以免拉大心理落差影响项目整体形象； 扩大市场覆盖面。避免内部竞争，快速销售； 建立产品标杆。但临街昭示性好的金座将打造成为价值标杆，在高度，体量，材料、单位面积上提升形象； 停车位建议 停车位——按市场大势的标准测算，本案约需要240-300个停车位 按设计标准，方案三的停车位配比如下，选择地下两层有助于形成项目的优势，但成本增加2000万左右 但从车位配比情况测算，如果按客户需求配比计算，按地下一层车库计，方案三的车位配置明显比方案二更合理； 根据市场大势和设计指标，方案二设置200个车位略显不足，需适当提高配置标准 方案二车位配置相对不足 从车位配置的角度考虑，建议方案二（25/25) 加设半层地下车库，增至270个车位； 或者考虑将方案一（30/30) 少设置半层地下车库，减至270个车位； 在提升车位标准时注意控制成本，因为从当前市场表明，车位比不是项目成功的核心因素； 附：方案示意图 房地产策划大全 /chenguimao N 写好策略简报 黑弧广告 2003/07/27 它真是个好东西 让创作人员每拿到策略单就知道怎么做创作； 有把握做出有创意的广告； 知道创作的源头、方向、味道核心诉求； 先澄清几个概念 营销策划：产品的市场定位、产品设计及行销整合。 广告策划：围围绕营销任务的传播整合。 广告创作：一个具体的广告创作。 本策略的意义在于指引创作，而非指引策划。 策略单的覆盖面 所有广告涉及的内容 1. 企业品牌核心 2. 项目品牌核心 4. 一次活动、一则促销广告 3. 阶段性广告运作 5. 几乎所有的广告内容 撰写三忌 1. 含糊其辞 2. 泛泛而谈 3. 不着边际 1、品牌 广告背后的人是谁，它所散发出来的风格。 目的：每一次广告的作业都不可空穴来风。 创作的风格不要与企业背道而驰。 前期的好东西不可漠视，也不可随意丢弃。 既要符合又要超越。 它的过去留下了什么。企业/项目品牌印迹是什么； 一件事，一个观点，一中价值观； 对这次作业有什么影响（正面的/负面的、继承的/忽略的、主要的/次要的）； 内容解释： 关键人物（决策人、影响人）的广告观念与风格，（不）喜欢什么样的广告，有何忌讳，是否可引导； 举例说明： 国际公馆：一个历史悠久、具有深厚的国际人文视野和底蕴的企业。 浙江东海：在杭州具有一定创新元素，逐步形成一种风格，具有强烈变革意识。 蔚蓝三期：高品质、充满着人文的关怀、亲切大度。 星光名珠：赤裸裸的潮洲富贵气。 2、广告任务 这个广告的目的，必须具有针对性 目的：这旨策略的原点与初衷； 也是检验作业成果是否可行的核心尺度。