上海地铁商业的研究报告.pptVIP

目录 1、地铁商业概念阐述 2、上海地铁商业案例 3、项目定位 房地产策划大全 /chenguimao N 写好策略简报 黑弧广告 2003/07/27 举例说明： 国际公馆：让市场看到，国际公馆不是一个豪气冲天的豪宅，而是具有公馆居住品质及文化的房子。 浙江东海：让同行、公众和消费者发现，它不是一个随波逐流，而是具有领的观念、意识和行动的发燕尾服。 蔚蓝三期（留住）：引发人们是否安心并定居深圳进行思考。 公馆前期：让消费者看到公馆的价值，非豪宅所能比拟。 普瑞酒店：让高级商务人员改变传统的市内酒店商务观念 3、目标受众群 包括生理和心理状况 目的：把他们的特质，以及现在的状态。 广告是否符合他们的需要、欲求及审美。 注意阶段性与传播渠道。 注意人性洞察，让他们活生生生在你面前。 他们的阶层、教育背景与审美情趣 他们如何消费广告，他们渴求什么东西 内容解释： 它们的语言、行为及风格 必须紧紧抓住消费者的酋长 不要把它理解为消费者认知到决策的购买过程 * * 地铁商业 研究报告 何为地铁商业？ 1、地铁商业概念阐述 地铁商铺（地铁商铺是地铁过道商铺与地铁商业街或商业城的统称，不包括建在地铁车站地面上的商铺。地铁过道商铺一般指建造在地铁过道或地铁售票站附近的商铺， 这种类型的商铺比较常见。）、商业广告、地铁线各站厅配置了以冲印、西点、便利店等经营便利性商品和服务的不同业种组合的商业服务网点。商业网点基本采用连锁经营方式。 地铁商业效果示意 　上海地铁商业正在启动全新“大升级”。根据城市规划，上海地铁规模将迎来历史性的突破，2010年全市将拥有13条地铁，408公里线长，预计每日客流有望达到900万人次左右，通车里程将成为世界之最，这种庞大的地下交通体系，必将引发全新的地铁商业新机遇。” 目前 一号线和二号线交汇的人民广场站已经完成改造 二号线和三号线交汇的中山公园站，以及人流庞大的徐家汇站 均开始了调整改造工作 目前共有轨道交通1、2、3、4号线四条经营线路，商业经营总面积近3万平方米。经营范围涉及日用百货、文教用品、服装鞋帽、针纺织品、五金交电、工艺美术品、建材、数码电子产品及配件等。 上海主要地铁商业个案研究 1、玫瑰坊 2004年5月 开业时间 轨道交通2/3/4号线、公交、高架 交通状况 百货、美食、书城、酒店、影城、超市卖场、电器卖场 周边设施 经营中档偏上的服装、饰品、餐饮、休闲消费为主 布局规划 服饰、家饰、运动、餐饮 经营内容 部分自营＋部分租赁 经营模式 B2~F2 楼层 商业街 商业形态 敞开回廊式 建筑形态 总建18,000平方米，营业面积7,800平方米 商业体量 上海利雄置业发展有限公司（经营管理） 开发商 （经营管理公司） 长宁路890号 商场地址 从开业初期的收支难平衡到目前租金稳定增长，玫瑰坊通过经营调整和对部分铺面实行自营，控制业种业态比例及质量，目前已走出当初的尴尬局面，逐步呈现逐渐上升势头。目前仅一楼部分铺面营业中，其他部分进行装修工作暂时停业，年后开业。 情况分析 协商而定 租金支付方式 一年一签 租赁期限 15~30元/平米/天，按照正常租金承担的商户，可免管理费； 肯德基（F1+F2）：6元/平米/天 F1：20~30元/平米/天 F2：15~17元/平米/天 B1：15~20元/平米/天 租金 单位面积租金 租金计算方式 20-150平方米 租赁面积 建筑面积 面积计算方式 逐渐呈上升趋势 经营状况 以周边中高档公寓住宅群的居民、商务楼的白领、过往中山公园商圈、换乘轨道交通的游客为目标市场。 主要客群 针对女性的时尚特色类零售为主 商场特点 2、伊美时尚广场 系数弹性*：主要视店铺位置，双方双向选择意向程度可弹性调整系数，无固定数值，分摊比例约为20%~25%左右。 位置较差：5~8元/平米/天（含物业管理费） 位置较好：15~18元/平米/天（含物业管理费） 主力价格：10元/平米/天（含物业管理费） 租金 10~20平方米 租赁面积 使用面积＋公摊（系数弹性*） 面积计算方式 300余家 商铺（单元）数量 3,932平方米 总可出租面积 追求时尚流行的学生、年轻人群 主要客群 地铁二号线、高架、公交 道路交通 综合商场、高档写字楼 周边设施 服饰、饰品、美甲等流行时尚用品 经营内容 1999年 开业时间 7,144平方米 商业体量 B1＋F1 楼层 静安寺地铁站5号出口 项目地址 1）伊美时尚广场并不位于地铁通道的必经之路，且间隔下沉式广场，人流于此分流，进入商场多为带有明确目的购物的客户，这对于商场的经营定位提出了较高的要求，若商场主题没有明确的定位，很难将人流吸引进来； 2）商场定位须与周边环