苏州南山巴黎印象别墅推广方.ppt

价值认同感 身份的象征升值的潜力产品的品质生活的品位 房地产策划大全 /chenguimao N 写好策略简报 黑弧广告 2003/07/27 价格策略 价格转移策略： 1）强调私家庭院概念，赠送花园庭院 2）买房赠送地下活动室 3）注重物业管理服务的附加值 4）推盘期间进行有效促销优惠措施 营销通路 传播原则：在广泛传播信息达到炒做及造势目的的同时，选择区域性权威媒介，结合直销与事件营销，强强联手，进行爆炸性与突破性虚实结合的传播原则。 累积性传播：利用大众传播工具进行楼盘形象、卖点的诉求，产生影响作用。 促进性传播：在售楼现场及社区实景，使用POP吸引看楼人群，通过接触对楼盘形成认知、理解，促进购买决策形成。 关联性传播：制造活动、事件等新闻热点、开设专栏文章，形成口碑，成为楼盘广告诉求的第二战场，提高信誉度，起到暗地助推作用。 信息传播 渗透传播： 第一层：建立认知。通过媒介炒作，初步建立消费者对庭院别墅的认知，同时构筑“庭院别墅”的生活艺术形象。 第二层：引发兴趣。通过公关活动，输出传播概念，通过消费者的参与，引发对生活方式的兴趣。 第三层：持续关注。通过公关活动与媒体广告宣传，强化院落别墅优势，巩固项目概念，引起持续关注。 第四层：购买行为。强势的立体广告攻势，配合现场展示区落成，正式在消费者中呈现生活形态，引起购买行为。 信息传播 客户积累 积累方式： 媒体推广吸纳目标客群到访项目现场 小众营销，大客户推广指定渠道 开发商＼代理商内部客户资源共享 优惠措施＼活动组织产生口语效应 活动组织／优惠措施 购房客户赠送VIP贵宾卡，可免费使用会所两年 产品推介酒会结合慈善募捐组织，开发商以购房客户的名义，从其购房金额中自动拿出一定数目金额作为慈善募捐款 高档酒店举办新老客户联谊会 限时购房客户获欧洲七日游 案前准备工作 样板段／样板房确定 46号楼里东边两套设置成样板房 三栋楼及小会所和小广场设为样板段 售楼处选定 小会所实景装修完成，作为现场售楼处，可直观体现项目产品品质，同时给客户以尊荣感 看房动线 销售道具准备 楼 书：特殊纸制作、手工装订的豪华版精美楼书，使得每栋　　　　　　房子都有一个故事，每栋房子都有一种生活方式可言。 光 盘：产品制作的豪华版精美光碟附楼书赠送。 会 员 卡：社区双会所VIP贵宾卡。 效 果 图：相对于前期产品，本产品需要更多产品／生活场景　　　　　效果图，才能充分表现产品品质内涵及核心卖点。 模 型：别墅社区模型◇样板段组团模型◇单元模型及主力 　　　　　户型模型。 其它常规销售道具 工程进度安排 2007年10月上旬 项目工程主体完工，外立面落成 2007年９月上旬 小会所装修完成，进场销售 2007年10月下旬 首次开盘时间 2007年９月上旬 样板房、样板段及看房通道完成 2007年7月上旬 销售现场客户积累 预计进度 工程内容 谢谢观赏! 享受项目综合社区完善配套 项目品质具有较高市场认可度，别墅产品更是对项目档次有较大提升 园区优越位置，区域同类产品相对稀缺 拥有专属会所及社区会所之双会所的尊荣享受 河岸景观第一排，私享超大水岸景观 拥有私家车库及车位 户户有市场较受欢迎的地下活动室 优雅立面形象，高档石材贴面经久耐看 巴黎印象别墅产品优势 与社区整体统一规划，相对不够独立，没有较强私密感＼尊贵感 全为联排别墅，体量较少，不易跳出原有项目形象，树立鲜明特色 别墅居住讲究建筑与景观的融合，园林景观间的自然融合，讲究层次丰富＼移步异景的完美体验，在此方面本案不具备优势 如何使市场接受这样一个别墅项目？ 巴黎印象别墅产品劣势 产品提升原则 产品优化　 与前期产品形成形象区隔，树立独立产品形象，提升品牌形象 避免常规联排别墅＼经济别墅产品概念，跳出市场同质化竞争 树立鲜明市场形象，塑造区域优质产品，达到快速去化效果 产品提升手段 与前期产品形成自然区隔．利用围墙＼包装＼绿化等手段，把别墅组团与前期产品形成自然隔断，使得后期别墅产品形成相对独立的社区组团形象 增加双重庭院设计，诉求庭院别墅概念，树立独特产品特点，提升项目市场形象 注重产品细节处理及小品的营造，增加产品附加值，从细节处营造精致品味 一层 三层 二层 一种区别传统联排别墅的产品形态 一种散发精致艺术品位的产品内涵 一种超越公寓生活的别墅生活方式 一种享受着法国惬意情怀的别墅生活 一种在城市化的环境却隔离大众化的自在品位生活意境 最终推向市场是这样一个别墅项目： 市场定位 PART 4 苏州别墅市场现状 联排/叠加 独立/联排 独立别墅 物业形态 低 经济 人文 居住 城市别墅 中 配套 休闲 商务 高尔夫别墅 高 环境 养生 度假 水景别墅 价格 卖点 性质 功能 产品概念