梅州市喜之郎项目梅水山城商业模式报告.pptVIP

四、销售核心策略方向 一期租售价格测算 一、市场比较定价法 经对可比项目进行调查比较，使用市场比较法定价得出本项目市场均价8218元/㎡. 梅州喜之郎项目一期联排物业比较法定价表 评分项目 参考项目 附件 （100%） 　 客家新天地 梅兴正街 新县城正街 　 调差后价格（p） 7540 8421 8715 　 权重（%） 34% 33% 33% 　 比较系数 2564 2779 2876 　 取整 8218 　 四、销售核心策略方向 一期租售价格测算 二、成本法 若按成本法计算一批次物业价格，折合成本价约为3736元/平方米，若按25%-45%的利润率计算一期商铺实收均价如下： 成本价格 利润率 比较均价 （元/平方米） 3736 25% 4670 35% 5044 45% 5417 根据项目实际情况，最终选用利润45%进行价格核算，即成本法核算均价为5417元/平方米。 四、销售核心策略方向 一期租售价格测算 三、收益还原法 梅州喜之郎项目一期联排物业收益还原定价计算方法(暂按前两年免租或租金不递增计算） 投资回报率 当前预估 月租金价格 10年后月租金（按8%增长率） 10年回报销售价格 12年月租金 （按8%增长率） 12年回报销售价格 15年后月租金 （按8%增长率） 15年回报销售价格 计算公式 当前销售价格=目标回收年限预期年租金/年收益率 10% 30 51 6170 60 7196 76 9065 40 69 8226 80 9595 101 12087 50 86 10283 100 11994 126 15109 60 103 12340 120 14393 151 18131 70 120 14396 140 16792 176 21153 9% 30 51 6855 60 7996 76 10073 40 69 9140 80 10661 101 13430 50 86 11425 100 13327 126 16788 60 103 13711 120 15992 151 20145 70 120 15996 140 18657 176 23503 8% 30 51 7712 60 8996 76 11332 40 69 10283 80 11994 101 15109 50 86 12854 100 14993 126 18886 60 103 15424 120 17991 151 22664 70 120 17995 140 20990 176 26441 四、销售核心策略方向 一期租售价格测算 三、收益还原法 计算公式：销售价格=年净收益/年收益率（P=a/r） 假设本项目10—12年内能回收成本，根据周边竞品项目的实际租金情况，预估本项目联排物业租金为50元/平方米·月，按前两年免租金/或租金不递增情况下计算，10—12年后租金价格为86-100元/平方米·月；折合到当前售价为10283-11994元/平方米。 收益还原法项目均价为：11139元/平方米。 四、销售核心策略方向 一期租售价格测算 综合参照比较定价 综合参照定价方法 定价方法 样本价格 所占比重 可比价格 市场比较定价法 8128 50% 4109 成本法 5417 25% 1354 收益还原法 11139 25% 2785 合计 / 100% 8248 一期物业租售均价估算小结 物业 单价 建材体验街区（售） 8248元/平方米 为尽快启动开发回笼资金，一期以较保守的价格估算 ·通过市场比较法、成本法、租金收益法进行测算，本项目建材街区联排商铺售价均价为8248元/平方米。 PART4 租售分析小结 明确项目的租售比例、租售价格等要素后，我们将对项目的规划设计指标进行设定，并基于该设定指标，对项目的相关财务指标进行估算。