成都南府街项目产品定位思路全.pptVIP

天平房地产有限公司 “南府街”项目产品定位思路; 目录 市场环境 市场分析 项目定位 规划建议 形象定位 ;市场环境;政策链接: 一、锦江区“七区两线”规划。“七区”即：（１）以盐市口、春熙路商圈和大慈寺、水井坊商业旅游区为主的中央商业区；（２）以督院街、合江亭片区为主的总部商务区；（３）以一环路和二环路之间区域为商业副中心发展区；（４）以二环路和三环路区域为高尚住宅文化区；（５）以锦江工业开发区为主，配套工业园区为辅的工业集中发展区；（６）以城市通风口区域为主的生态观光发展区；（７）以机关东移为主的东部副中心起步区。按照适度超前和可持续发展的原则，结合片区实际，在通风口规划非建设用地以内按照红砂村模式，引导农民对现有院落进行改造提升，形成具有川西民居风格的都市院落，或采取??度集中居住的方式，腾出土地引进主题公园，市场化运作项目，带动通风口土地利用和促进农民增收；在通风口以外规划的建设用地区域按照统一规划、统一供地、统一标准、统一配套、统一建设、统一管理的方式大力建设城市化居住区。“两线”即：一是以东大街为主的商业地产发展线。二是以滨河风光带为主的旅游休闲经济发展线。 二、06年政府建设规划部门在政策上对房屋建筑类型从报建审批上进行引导，已经停止在三环以内批准修建多层物业 ，这将预示着城市将向高密度的电梯公寓时代发展。 三、06年6月1日实施的国务院37号文《转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》，在消费者银行贷款首付比例、面积供给段强制限定、对投资型住宅转让的年限及税收政策、发展商开发本金的持有率等做了较为详尽的说明。该文件的出台将加剧市场供给的惨烈竞争，要求发展商在产品层面上必须创新，形成产品差异，来面对未来的同致化市场  ;数据链接:;二、截止06年5月底各环域对比住宅供给量;三、 电梯公寓价格分布特征——主力在3500-4500 元 / ㎡之间;c) 环线价格 ;市场分析;项目辐射区; 宗地位置： 本项目位于城中心府南河内锦江区南府街２－２６号,北临朝阳路，南接滨江中路，东靠红星路，西与青石桥花鸟市场紧邻，区位优势明显． 该宗地处于青石桥与督院街片区并与规划中的滨江风光休闲旅游带、成都市中央商务区、文化博览区，政府行政区与商业购物中心举步之遥，闹中有静,地段优越，社区成熟、配套完善、人文气息浓郁、居民素质优良，治安情况良好。;;从细分客户土地属性的需求出发，该项目目标客户选择的顺序为： 注重自我享受的社会新贵（新贵一族、小资群体、单身贵族） 注重家庭的望子成龙家庭 （中产阶层/白领人群） 彰显地位、依恋故地的成功之家 ;项目定位;城市之心 全功能 宅院高层 ;产品建议： 1楼底商，2楼为“带露台的泛商业空间” 3楼以上为多功能住宅;对于本案商业建议： 前期规划要科学，充分考虑人流、车流、物流动线，并进行客观、可行的业态定位，并实施招商工作。 形态建议： 一楼临街底商：采用双面开门形式，使得底层商铺进深短，面积小，，有利商业价值最大化。商铺开间不低于4米。 二楼“泛商业物业”，层高尽量做到5.2米。采用局部架空，局部商业空间，构建泛商业空间概念，增设露台，提升二楼商业价值，并且为楼栋客户提供一个“空中会所” 。 同时，将生态园林大堂设在二楼，克意引导人流动线，再增加二楼商业附加值。 预设烟道，为铺面增值打下基础。;竞争楼盘的面积定位;62;电梯公寓抗性及解决办法;我们的解决方法和建议;规划建议;规划是人、城市与自然的平衡体;建筑与城市的关系 城市的典型符号：高架桥、 摩天大楼共同构建时尚都市 的景观序列。 建筑立面应充分考虑与城市、区域建筑的关系，并树立项目形象。 ;采取措施，弱化周边陈旧建筑对楼盘形象的负面影响。 栽种植物，如竹子或高大乔木。 ;立面风格建议 时尚简洁的立面。居家与商务的完美统一。;外挂玻璃盒子 不对称的开孔， 空中花园、 休闲灰空间 功能与立面的统一。;空间创新：;通过变化丰富的景观高差处理，达成立体化景观效果，弥补项目空间狭小的缺陷。 （应考虑残障人士步道） ;通过“巧妙”的技术和建筑创新，实现项目多重附加值，拔升项目形象， 并通过实效的营销包装，使项目快速在市场形成聚焦，达成销售目标。;形象定位;对他们而言，建筑的价值感不应该仅仅表现在物质层面 更重要的是精神层面的价值与内涵是否与内心文化相认同;CBD与 成都滨江旅游休闲文化圈等待什么样的建筑 ;【自然】 【和谐】 【人文】 【地脉】 【鉴赏】 ;粼江峰阁 ;成都人等待什么—— 一个融会