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商业项目市场分析与产品定位报告;项目遇到的最大难题;PART 1 项目地块微观市场分析;一、项目基本信息
1、项目基本信息;2、地块规划要求;3、规划解读;二、项目宗地分析
1、地块基本情况;2、地块周边状况;3、南面建筑对地块的影响分析;4、地块交通条件分析;谢桥花园二期;; 区域规划人口较少,不足以支撑项目的商业体量——项目周边有泽福苑、龙背山庄、金色年华家园、富康家园、城南新村等10多个居住小区,但目前一些小区的入住率还不高,区域内常住人口偏少,只有1万人左右,未来区域规划人口会超过2万人。但是这些人口不足以支撑项目的商业体量;
项目必须扩大客源辐射范围,吸引其他区域客源——项目核心区域人口规模难以支撑本项目的商业体量,而且城南区域整体商业体量较大,本项目必须突破本区域,扩大客源辐射半径,从宜兴全市吸引目标消费客源。;???乐 购;6、项目周边区域重点设施分析 ;(3)君悦商业广场
大部分销售完毕:去年建成并且大部分销售完毕, 1-3层均价7000-8000元/平米。从其销售成功的原因看,一方面是项目的入市时机较好,另一方面,作为当地最知名的开发商,项目有效吸引了当地高档客户资源;君悦商业广场的销售成功说明宜兴投资者的购买力强,总价承受能力较高。另外,项目的建筑美观,也是销售成功的原因之一;
项目单个店面体量太大:项目单个店面体量较大,单个店面的面积从400-1000多平米,面积过大;
项目业态定位不明确:项目的业态定位不够明晰,导致后期的招商不顺利,使得目前整个项目的经营状况比较冷清,只有两家餐饮店在营业。
;(4)现代生活广场
区域内最大的商业综合体:现代生活广场是区域内目前体量最大的商业综合体,约6万平米,包括了乐购及其他的一些商业业态;
销售较成功,招商不成功:项目的销售还算比较成功,但是前期招商和经营不成功,目前最大的困惑是没有消费人群;
该项目存在的问题:
区域商业人群少;
该项目入市时机不成熟;
业态设置不合理,业态混乱;
招商不成功,对后期产生更大影响,后期推广存在问题。
借鉴:
合理设置业态,实现错位竞争:项目应该克服现代生活广场存在的问题,努力取得成功。特别是业态设置不能重蹈覆辙,并要和其错位竞争,联手打造宜兴城南新的商圈。;(5)龙背山庄附近商业
业态定位于餐饮、娱乐,填补了区域空白:属于餐饮娱乐一条街,兴起于4、5年前,填补了区域餐饮娱乐业的市场空白;
受外围市场影响,生意在走下坡路:开始的时候生意比较火爆,但现在整体状况不如从前。究其原因,档次不高、本地经营且特色不足,龙背山景区没有取得预期中的成功,以及区域外更大、更好的餐饮、娱乐消费场所的出现都是导致其走下坡路的原因;
扩大客源辐射范围,提高项目成功几率:我们应该规避其矛盾,大量吸引公务及家庭就餐,扩大客群的辐射范围,以更好的业态与服务获得客户的青睐。;(6)泽福苑
沿街商铺为主,面积不大:泽福苑的商铺大多以沿街商铺为主,1-3F面积在360平米左右。销售均价在6800元/平米左右,目前的销售率在65%左右;
缺少特色,市场接受度一般:泽福苑沿街的标准小商铺并没有去化完,说明沿街的小面积商铺不一定会成功;况且项目建筑没有特色,说明商铺不是面积小就可以卖出去。必须要考虑到后期经营,同时也说明宜兴人对商业比较成熟了才肯进行投资。
(7)汽车南站及火车站
是未来的交通枢纽,但目前作用不大:汽车南站规模较大,但目前人流量不多。不过汽车南站是连接市区、城南地区、丁属镇的重要交通枢纽,未来如果充分利用的话,会发挥很大作用;
规划长期是利好:火车站目前正处于规划中,对项目长远来讲是一个利好;
对本项目的利好有限:我们要充分认识到,火车站和汽车站对项目的影响是远期的,近期不要报太大的指望。此种利好对外地投资客会产生一定的影响,但对本地投资客本没有什么促进作用。;; 区域商业基础差——项目周边区域,除一些沿街商铺外,大多为新建商业,空置率高,租金水平低,经营情况大多不够理想;
餐饮等生活配套型商业为主——项目周边商业业态主要是餐饮业态以及一些社区配套型商业;
区域商业体量较大——区域目前已有君悦、乐购、龙背山等体量较大的商业项目,再加上其他沿街商铺,区域现有的商业体量很大,与区域居住人口不多形成了很鲜明的矛盾;
区域商业价值不高,投资回报较低——目前区域内的商业大多不太景气,空置率较高,租金较低,使得商业的投资回报率不高,严重影响了投资者的信心。;三、项目SWOT分析;
O——机会
经济支撑强:宜兴城市经济发展前景推动商业地产发展;
项目具备区域商业领袖气质:城南商圈缺少一个商业领头羊,本项目具备此项潜力与品质;
市场供应出现空档:宜兴现有商业地产市场供应量不多,股市不景气,本案给投资者带来机会;
商业模式在发生变化:商业发展模式正在向新的模式发生转
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