东莞市翡丽山项目产品建议报告全.ppt

翡丽山项目产品建议报告;需要重点解决的问题;一、项目土地属性研究及趋势判断;一、总体思路----分三个圈层研究，深入挖掘土地价值。;CLD、CBD、总部中心区、厚街、虎门。;第一圈层 水濂山周边重要片区分析 ;第一圈层分析 1、水濂山与周边片区的关系;序号;1、精品商场 2、超市 3、酒店 4、购物广场;购物公园;一、功能定位? 集中全市三大中心职能：商业中心、会展中心和商务中心。 二、重要建筑（配套） A、 文化配套（东莞TOP1）： 1、玉兰剧院； 2、图书馆； 3、高科技展览馆； 4、青少年科技活动中心； 5、展览中心。 B、商业、餐饮配套 1、会展国际酒店； 2、第一国际商业街； 3、沿路中小型酒店、沿街餐饮； C、政府公建 1、市政府；2、会议大厦；3、会展中心 结论：东莞最高端的文化、娱乐配套集中与此，政府机关所在地，未来东莞市核心中的核心地段。;第一圈层分析小结：;第二圈层 水濂山片区规划、发展分析 ; 1、功能定位： 建设市级生态公园，发展以生态旅游、区级行政中心为主导功能，兼顾生态居住、高科技产业及文化教育功能的生态保护型城市拓展区。 2、规划关键点： 2-1、自然环境保护：生态绿线，保证片区自然环境纯粹性； 2-2、休闲娱乐：占地3000亩的文化主题公园（与项目本案一路之隔）、水濂山公园（本案东面2公里内）、绿色世界、西湖酒店； 2-3、教育配套：南开试验学校、厚街环岗小学； 2-4、行政办公建筑：迎宾馆、党校； 2-5、道路：南北纵向以水濂大道为主，绿色大道为辅；东西横向以中心路为主，联系大道为辅。且沿水濂湖还会修通高架景观环路。通过这些路网，从项目到达项目任何一个配套或景点，耗时不超过5分钟。;水濂山水库;第二圈层分析小结：;第三圈层 项目红线内及周边资源分析 ;不利因素 （搬迁小区）;项目土地属性及趋势判断;CLD、CBD、总部中心区、厚街、虎门。;土地属性综合评定——09～11年年产品品类变化; 二、竞品研究;竞品项目土地价值;;景观别墅;第一圈层竞品;国际公馆;价值点研究：土地、产品、营销赋予;国际公馆成交客户类型;地理位置;价值点研究：土地、产品、营销赋予;金域中央成交客户类型;中信森林湖;地理位置;港台客户比例较大，说明市场关注度不足，客户来源主要依靠高尔夫球会;加州阳光;客户特征;项目;第二圈层竞品;中信凯旋城;东骏豪苑;竞品分析总结;竞品分类（城区）;由于镇区房地产发展水平仍处于较初级，所以竞品主要属于：“传统豪宅片区+景观资源占有型”或“纯资源占有型”。;2、镇区高端楼盘宣传重点仍落在“传统豪宅区位”和“资源占有”上。;差异化定位;三、产品规划建议;产品类型及配比建议 ;双拼别墅设计要求; 项目划分原则（地块划分原则）;国际酒店式公寓;别墅区+山景大宅摆放;高层住宅摆放;入口及会所摆放;山体公园区;公建规划原则;公建规划原则; 产品建议书;四、目标客户分析 ;目标客户群概述;目标客户群概述 ;一、目标客户地图;客户描述及价值点分析 ;一、“土财主”----客户类型描述;一、“土财主”----客户标本描述;一、“土财主”----客户标本描述;二、“本地财富后来者”----客户类型描述;二、 “本地财富后来者” ----客户标本描述;二、 “本地财富后来者” ----客户标本描述;三、“新贵族”----客户类型描述;三、“新贵族” ----客户标本描述;三、“新贵族” ----客户标本描述;四、“上升代”----客户类型描述;四、“上升代” ----客户标本描述;四、“上升代” ----客户标本描述;五、“品牌追随者”----客户类型描述;五、“品牌追随者” ----客户标本描述;五、“品牌追随者” ----客户标本描述;客户分析结论 ;我们客户访谈的目的;客户访谈 价值的发掘和拔高;价值点发掘和拔高;价值点发掘和拔高;价值点发掘和拔高;客户观念： 1、其实也不远，甚至在新城中心旁呢； 2、CLD一起来，这就成了拥有绝好景观的熟地了； 3、水濂山自然保护政策将使这个地区的自然景观得到完整保留，是经得起时间考验的东西。;价值点发掘和拔高;客户访谈 价值点与客户间的联系;一、目标客户对项目的理解、价值点、抗性;购买;五、单体户型建议 ;市场同类产品范分析;市场同类产品标准尺度汇总 ;户型建议;基于案例分析的功能区域建议配备;高层豪宅客户价值点排序 ;访谈过程中，客户最希望翡丽山户型能赋予的东西;户型设计大原则;小结1;小结1;成型户型优劣点提炼;小结1;第一款：户外景观充分引入客厅;第二款：方正传统型;价值点及抗性提炼小结;大进深山景高层豪宅（牙齿）户型调整意见;小结1;板式两梯两户豪宅大平层;小结1;总体而言，一个均好性较强的户型。 1、两户间的入