惠州德赛集团第一工业区改造项目规划评价和定位案.pptVIP

* 创新户型建议 带入户花园的公寓，这在惠城市场上将是首创。 * 创新户型建议 在空间结构上突破，打造3.9——4.8米层高的公寓概念 * 创新户型建议 4.8层高的做法 * 纳米化的小户型设计 两房两厅、阳台、卫生间、厨房、玄关、凸窗等一应俱全，面积仅为52平方米。 卧室 卧室 客厅 餐厅 卫生间 厨房 阳台 凸窗 凸 窗 玄关 创新户型建议 * 硕大的凸窗设计 城市主场的凸窗进深超过1.5米，一房一厅赠送面积有10平方米；利用夹层做的吊柜也属于赠送面积。 利用夹层做的吊柜 创新户型建议 * * 外立面: 价值实现体系 整个外立面现代时尚，要体现出项目档次。 玻璃幕墙、石材和金属材料结合； 突出项目品质感、商务感，又表现出一定的创意性。 商业立面用透明玻璃幕墙，大气时尚。 * 物业类型: 服务公寓:40—70 ㎡ 价值实现体系 * 套房酒店:64㎡ 物业类型: 价值实现体系 * 套房办公:100㎡ 物业类型: 价值实现体系 * 商业配套: 价值实现体系 家电 健身会所 便利店，小型餐饮 咖啡厅、商务会议室 2F 1F * 项目案名: 德赛·杰座 * 中国地产商域网 * 德赛集团第一工业区改造项目规划评价及定位案 深圳雅玛 2008年7月31日 * * * * * 拥揽最令人激越的都市动线 年轻时尚阶层的活动领域 交通枢纽地段、市场前景倍受青睐 * 项目界定 本项目是位于老城区的、中小规模的、区位优势明显的项目。 占地:4750平方米 建面:41600平方米 容积率:4.0 建筑层数:≤16 * 单体住宅 小户型公寓与 小户型住宅 商务写字楼 区位优势明显，邻近黄瑭电脑城，商业氛围逐渐形成；周边无纯写字楼供应，市场竞争空缺； 全小户型反应良好，消费者不断壮大； 项目区位及配套、规模 ？ 项目可发展物业方向——哪种物业类型在实现利润最大化的同时，其风险最低？ 市场供应量及市场特征； 项目规模及地块形状、所处资源； ？ ？ * 中高档单体楼市场竞争分析 璟辉豪庭 光耀橙子 云天华庭 五星国墅园 项目规模 占地面积:5522平方米 总建筑面积:42101平方米 总建筑面积:30000平方米 占地面积:6343.14平方米 总建筑面积:44387平方米 占地面积:4450平方米 总建筑面积:46907平方米 综合容积率 7.6 5 6.9 12.5 销售均价 起价2680元/㎡ 5700元/m2 —— 4800元/m2 创新点 —— 复式产品 —— —— 客户 本地客户 白领阶层，以年轻人为主 本地客户+深圳客户 本地客户+深圳客户 销售状况 一般 一般 一般 一般 核心卖点 1、地段+环境 2、欧式建筑 1、产品 2、地段+配套 3、开发商品牌 1、地段 2、开发商品牌 1、区位、配套 评价 位于老城区，坐享市政配套； 品牌实力，交通便利，户型创新度高 地段好，户型较好 周边发展潜力大，区域价值高 市场特征： 区域市场单体楼较多，市场竞争激烈； 项目规模较小，不具备营造良好居住环境的条件； 容积率较高：≥5； 多以区位及配套作为项目卖点； 本项目自身特性不具备开发中高档住宅的竞争优势 * 写字楼市场竞争分析 大隆商业广场 华阳大厦 隆生商业广场 世贸中心 概况 1栋20层，总面积29414 ㎡ 1栋24层，总面积27393 ㎡ 1栋23层，总面积60000 ㎡ 1栋42层、总面积是11000 ㎡ 卖点 惠州金色商务 CBD投资王牌 写字楼,商务无国界， 7/10空中花园 纯商务智能化甲级写字楼 物业配套 1—3层交通银行 —— 1-6层为天虹商场，7-9层规划为餐饮? 1—8层 商业 价格 5000元/㎡ 租金35元/㎡ 50元/平米，300平米起租 5800元/ ㎡ 物管 物管公司 物管公司 物管公司 物管公司 智能设备 宽频接入、名牌电梯 日立电梯 奥的斯电梯 三菱高速电梯 销售状况 一般 较好 一般 一般 主要客户 深圳广州等地分公司电子、通信业等。 地产、建筑、咨询、贸易企业 保险、地产、咨询顾问等企业 中意人寿、惠州开发企业、IT企业、实业公司类 市场特征： 江北及麦地\河南岸总供应量超过30万平米； 市场供应量较大，同质化竞争明显； 市场销售缓慢； 市场需求特征不明显，消费压力较大； 为规避市场正面竞争，本项目不宜主打造商务写字楼 * 小户型公寓与小户型住宅市场竞争分析 未来市场供应量大，仅麦地-河南岸总供应量就在3000多套左右； 容积率相对较高，一般≥4.5，采光通风要求较低； 规模相对较少，周边配套齐全； 市场供应量相对大、需求增速明显 楼盘名 地理位置 项目情况 点评 云天华庭 演达一路、石湖路、