兰州静宁北路项目的初步工作汇报.ppt

招商策略的优劣对比 The balance for politic 先招商后销售？ 思考点： 无法让投资客户直接感受到非常乐观的投资前景（不利销售进度的快速推进） 无法在第一时间提升产品的商业价值（缺乏加价的优质砝码） 无法快速形成强劲的市场吸引力（不利于快速推广） 招商销售同步并进？ 思考点： 如若招商成功，则有利于在后期销售过程中进一步提升商业价值（因为会有一个值得期待的远景不断刺激投资客户，促进销售） 如若招商不成功也不会直接影响到商业的后期销售策略制定和执行 符合商业招商的引导性投资策略 利益点 主力商家 管理者 发展商 投资者 长期 稳定 的投资 回报 维护整体形象 提升商业价值 值得 投资 的经营 环境 快速回笼资金 维护项目形象 发展商、投资者、管理者、主力商家四者之间的关系图解 招商先行的具体执行步骤思考 搜索符合条件的主力店，并进行意向接触，了解需求 按项目市场定位和业态定位确立主力店进驻条件 通过合作条件商议，进行目标商家筛选 在条件允许范围内尽可能满足意向明确主力店对空间结构的要求 利用主力店进驻的影响力进行全方位招商推广 第一步 第二步 第三步 第四步 第五步 项目商业面积的两种操作方式 引进大型商场百货统一经营 单层分割,控制业态统一招商 操作方式说明: 项目商业裙楼部分不做分割,企业引进知名的 大型百货商场公司对项目商业部分进行管理 运营．商场经营权归属百货公司，企业收取 商场按照合同约定交纳的租金，企业保留对 商场的所有权． 操作方式说明: 项目商业裙楼进行分割，单层大产证分割成几 个一定大小面积的小产证（便于后期销售）． 然后在对商业裙楼进行招商的同时进行项目 返利销售，通常按照３年每年８％的投资回报 进行市场返利．保证业主稳定的投资回报 的同时实现商业快速变现，回收投资成本． 项目销售的前３年由开发企业统一经营，３年 后将经营权返还业主，开发企业停止返利． 这种操作方式要求开发企业组织招商团队． C 产品价格研判 经过修正，可以初步 推导出本案写字楼售 价定位约在 以周边同类项目的即时售价来类比推导，本案周边具有可比性的项目当前有“保利大厦”“财富中心”.保利大厦目前售价7000元/㎡，财富中心目前售价8500元/㎡ 本案写字楼部分价格定位 项目产品决定价格因素分析 参考楼盘 财富中心 保利大厦 参考价格 8500 7000 影响因素 修正系数（%） 修正系数（%） 1 区域CBD成熟度 0 0 2 商业定位提升档次 2 2 3 产品软硬件设施因素 -2 3 4 客户需求动机因素 0 2 5 市场口碑度 -2 -2 6 营销策略与推广包装 3 3 7 修正系数 1% 10% 修正价格 8585 7700 权重系数 30% 70% 本案写字楼修正加权价格 7965 8000元/平方米 类比定价法 本案公寓部分价格定位 经过修正，可以初步 推导出本案公寓（毛坯）售价 以周边同类项目的即时售价来类比推导，本案周边具有可比性的项目当前有“中环广场”\“盛世凯旋宫”.中环广场目前售价6000元/㎡;盛世凯旋宫6300元/㎡ 项目产品决定价格因素分析 参考楼盘 盛世凯旋宫 中环广场 参考价格 6300 6000 影响因素 修正系数（%） 修正系数（%） 1 区域CBD成熟度 2 0 2 商业定位提升档次 2 2 3 产品软硬件设施因素 -1 3 4 客户需求动机因素 1 1 5 营销策略与推广包装 3 3 6 修正系数 7 9 修正价格 6741 6500 加权系数 30% 70% 本案写字楼修正加权价格 6570 类比定价法 6600元/平方米 7400元/平方米 800元/平米装修标准， 项目精装修公寓售价 本案商场部分价格定位 租金反推法,利用可参考项目租金,判断出本案未来租金水平,再通过行业产品的正常投资回报率来计算出项目未来售价。 周边繁华街区沿街铺面 租金250元/㎡/月 本案 租金275元/㎡/月 有外观设施相对较好的 新建产品，按照市场经 验值来判断， 应高于参考租金约10% 兰州商业 平均回报率为8% 本案沿街底铺 未来售价为42000元/平方米 租金反推定价法 二层：24700元/㎡（底层的60%） 三层：14400元/㎡（底层的35%） 四层：11000元/㎡（底层的25%） 五层：8000元/㎡ （底层的20%） 商业部分整体均价20000元/平方米 项目资金回笼初步预测 本案销售资金回笼表 产品类别 总面积(㎡) 平均销售价格(元/㎡) 销售总金额(亿元) 总销金额(亿元) 写字楼 32000 8000 2.56 约3.7亿 服务公寓 18000 6600(毛坯) 1.18 商场部分 8000 20000 1.6 1.6 合计 约5亿 本案保证项目品质(合美对产