曹禺公园文化商业街项目开发定位-项目前期.pptVIP

每一个城市 ? 都有一个精神领袖、一个灵魂地标 例如提到上海，想到外滩 提到杭州，想到西湖 提到武汉，想到黄鹤楼 ?甚至提到咸宁，也会想到温泉 但是，提到潜江，我们似乎想不到什么…… 曹禺公园 潜江人的文化领袖、人文地标 它的文化价值、旅游价值、城市名品展示价值巨大 因此它的商业街是文化的、风情的、代表性强的 商业配套呈现一副“遍地开花”的局面，目前主要商业物业情况如下 三、产品形态定位 得出产品形态定位： 打造集文化旅游、休闲娱乐、购物于一体的特色滨水商业街 定位目标：使“梅苑”乃至曹禺公园成为潜江“最可去”的地方 最可逛：最有看点，逛着不累。 最可购：物美价廉 最可玩：休闲娱乐尽在其中。 项目所针对的终端消费者  对时尚生活不懈追求的白领，他们普遍受教育层次偏高； 有稳定的收入； 生活讲求格调； 对休闲娱乐有强劲的消费欲望； …… 终端消费者特点： 消费习惯——于日常生活及其他消费追求高端，如该客户群体追求品牌/奢侈 类商品如品牌衣着、汽车、房产等。 客户意识——进出大城市，见识广、理念新、不满足于现状，追求高享受。在 商业上，他们需要的是一个可以把休闲、购物、观光、娱乐、餐 饮甚至旅游整合一体的综合体验街区。 他们需要的是一个可以把休闲、购物、观光、娱乐、餐饮甚至旅游整合一体的综合体验街区。 深厚而富有内涵的中国文化风情商业街如一段歌偈、无弦之音，无语之舌，一种圆融完美的心境令游客返观一切、游心太玄；令他们享受文化内涵、体会文人情怀；令他们的灵魂自由，奔放、果决、豁达、充满自信，释放人与景（自然），人与物，人与人之间的情感世界。 徽派仿古建筑，传承东方建筑神韵；形、色与自然的融合；意境……绝无老市区嘈杂市井味，自然生态环境优越，清新优雅，文气十足、朝气蓬勃。 业态的稀缺性和建筑的购物观光一体性集休闲、娱乐、餐饮、购物一体的一站式体验消费，填补区域市场空白，让投资者充分看到其未来的商业价值 我 们 的 形 象 广 告 口 号 缘，妙 不 可 言 项目的形象定位： 梅 苑 项目的形象描述： 项目的租售比例 商业租金价格模拟 租金价格是属于随行就市的变化，几乎每个月甚至于每天的租金市场行情都不一样。但是在做本项目商业租金价格模拟时，可以通过商业投资回报率，来反推估算本项目平街层的租金价格。 市场租金投资回报率的正常范围在8%～12%之间（投资回报率低于8%则说明商业氛围不浓，不利于商业投资以及经营开展，高于12%，则说明不可预见性商业风险较大）。 投资回报率计算方式：投资回报率=每平方米月租金×租用面积×12/销售单价×面积 由上述题设，和模拟的商业物业的销售单价，可以反推估算每平方米月租金。得出本项目商业平街层每平方米月租金区间范围是： 40元～60元 项目前期全面招租，根据项目的实际商铺分布情况，可划分小面积商铺占总面积80%，为目前实际销售面积，其余20%为招主力店面积。 问题及对策 主力店所在位置 根据发展商和项目市场实际情况，建议项目采取统一管理的经营模式，即项目运作采用以招商经营，商户在约定的范围内独立经营，商场统一管理、统一形象、统一营销。 RP主题之一————“人文说吧”电视栏目包装 活动组织—— ◇形式：对谈话类电视栏目冠名包装，选择两、三个频道滚动播出。 ◇人员准备：选择一名具备较厚文化底蕴的主持人寻找一批消费者喜闻乐见的潜江籍作家、诗人、画家、各大学教授、名记等。 ◇活动内容：主持人与文人进行对话，谈话内容针对时下与商业开发、古代文人有关的社会现象，引申到商业与城市、文化与时尚等关系的话题。 RP活动主题之二————暖为冬 活动目的——发动全城关注，全城参与 活动组织—— ◇方式：有奖征集营销中心“暖为冬”风格包装 ◇征集内容：选择具有代表性、创新性且具可操作性的“冬日情怀”，对营销中心进行风格包装；对入选应征者进行奖励。 （四）PR策略 1、总体策略 通过公关活动，阐释楼盘的人文的主题和投资理财理念，同时借助情感营销的口碑效应，提升项目的知名度和美誉度。 2、策略应用 业主联谊活动：中秋晚会、圣诞PARTY、户外露营等 公益活动：植树节种植“发财树”（公园中开辟“致富园”）、贫困儿