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中国（东莞）国际五金采购博览城 整体销售策划 一、入市时机 一、入市时机 根据项目前期停工等具体情况，我们认为不一 根据项目前期停工等具体情况，我们认为不一 宜草草入市，调证部署蓄力而发。 宜草草入市，调证部署蓄力而发。  5月中旬，以不动产证劵化融资进行内部认 购。争取销售4000 －5000万元。  6月底，在基本完成项目户外形象和项目推广 展开的前提下，进行会员登记认购。  9月中旬，通过前期近3个月的集中推广和市场 反馈，及时修正营销方案，隆重整体推出，争 取以一个月时间回笼资金5000－10000万元。 用半年销售40000 －50000万元 二、入市条件 二、入市条件 三、销售价格定位 三、销售价格定位 赚钱的根本：开一个好价！ 本项目成败的关键是资金的良性滚动发展，而良性的 资金滚动必须确立一个可用于实际操作的营销体系，营销体 系的建立必须首先有一套可推广的价格定位策略。 我们以下价格定位策略中的所有具体量化数字，仅对我 们的实际销售价格起指导标竿作用，我们必须随时敏感察觉 市场变化，及时调整我们的销售价格，以顺应市场的变化。 价格定位原则： 营造升值现象，价格“只升不降”，并且 贯彻到整个销售过程，否则将影响投资者的投 资信心，起到不良的连锁反映： 1、兵败如山倒（卖不出去） 2、力竭而衰、回生难旺（勉强售出、经营艰难) 几种基本定价策 略：  成本导向定价策略  市场导向定价策略  客户导向定价策略  竞争导向定价策略  限量销售定价策略  会员优惠定价策略  内部认购定价策略 所有定价策略又可选择：低开高走、低开平 走、高开高走、高开平走的具体手法。 成本是价格定位的关键！ 通过成本核算、市场比较进行综合分 析，兼顾竞争对手的价格策略，更把握市 场变化、客户需求等因子制定切实可行的 价格策略。 五金采购博览城成本核算 成本构成： 土地成本、工程成本、营销成本、管理成本、各 种税收等。 以下我们所有成本核算，是针对我们4个亿目标 销售额的成本分摊。 五金采购博览城成本核算 1、土地成本： 本项目为租地开发项目，虽然初期开发成本 低，但20年累计地租(按12万m2计算)高达1.68亿元 人民币。我们按20年30%提取保值风险基金计算。 每平方米（按12.9万M2计算总建筑面积）分摊土地 成本： 1.68×108 4 2 × 30％÷12.9×10 ＝391.00元/m 本项目保值风险基金的提去只是依经验估算，具体确切 数额以和相关风险担保公司谈判而定。 五金采购博览城成本核算 2 、工程成本： 主体建筑：（主体、外装饰、水电前端安装、消防设施、 报建费、未可预见费等): 1280.00元/m2 区间道路: 115.00元/m2 (共计约45000m2 ) 每平方米建筑分摊：115.00×45000 ÷129000=40.12元 /m2 公共排污: 3400.00元/m (共计约850m ) 每平方米建筑分摊：3400.00 ×850÷129000=22.40元 /m2 环境绿化: 17.00元/m2 (共计约60000m2 ) 每平方米建筑分摊：17.00×60000 ÷129000=7.9元/m2 工程成本：1350.00 元/m2 五金采购博览城成本核算 3、营销成本： 营销的整个作业环节所形成的费用构成营销成本。它包 括：前期策划成本（项目可行性分析、项目整体策划方案）、 推广成本（广告推广、活动推广）、销售代理成本等。我们暂 定目标销售额4个亿。 前期策划成本按项目投资的5‰计算：75万元 推广成本按目标销售额的3-5％计算：1200－2000万元 销售代理成本按目标销售额的3-5％计算：1200－2000万