福州融信大卫城项目思考和建议.ppt

城市几何中心、稀缺联排 中心论 小异提炼 三造 造事 造势 造示 回归 定位 做足中心论，解密“三造” 未来10年，我将抢占海西中央一角！ 二、造势： 以海西战略发展为契机点，剖析福州未来发展格局，进而推导南台岛在海西 战略的核心位置，主线为“海西发展看福州，福州发展在南台”，继而由城市 生态理论专家陪析项目的独特区位 一、造事： 力邀国内顶级城市规划师、城市战略发展专家、世界地理研究专家举办规模 阵营强大的座谈会、研究会、学术会以及各类论坛，如王志纲、黄光宇 三、造示： 全面的媒体阶段性大规模的报道，强化“中心论”，主标题可为“抢占海西中央 水别墅”、“未来20年，滨海都市中心的水别墅”、“当城市遇上别墅”、“天圆 地方中心墅” 回归 定位 别墅示范区平面功能建议 The suggestion of VILLA buildings arrangement …… P P 社区景点组团分布 车流动线 步行或看房车动线 别墅示范区范围 大型围墙挡板 花园式停车场 接待中心 小桥 精神堡垒 密密西里湖 STAND BY 候岗亭 样板房专区 宅间庭院绿化 东南亚风情园林 意式文化长廊 VIP专室 雕塑喷泉 丘比特喷泉广场 冷翡翠湖景 户外露天茶吧 组团喷泉雕塑 战略 战术 营销战略 3 别墅推盘节奏 The suggestion of VILLA arrangement 二期推盘剖析 Analysis Ⅱpart of arrangement 三期推盘剖析 Analysis Ⅲ part of arrangement 四期推盘剖析 Analysis Ⅳ part of arrangement It must have been cold there in my shadow To never have sunlight on your face You were content to let me shine, thats your way You always walked a step behind 别墅推盘分期建议 The suggestion of VILLA arrangement …… 推盘节奏总原则 小步快跑,限量发行；产品均衡, “好料”剩底；适时销控 ,杠杆持平 项目四期：云中墅组团，分两期入市 项目三期：中央组团，分两期入市 项目二期：中央组团，分两期入市 项目一期：南向组团，一次性入市 项目五期：揽湖豪院，销控房源 二期推盘剖析 Analysis Ⅱpart of arrangement …… 推盘节奏总原则 小步快跑,限量发行 产品均衡,“好料”剩底 适时销控 ,杠杆持平 5# 6# 7# 15# 47# 48# 58# 56# 杠杆楼宇 二期首推 二期次推 二期加推 策略分析 别墅的推盘不应大量入市，应小幅推售，可保证别墅稀缺尊贵感，首推量控制在21套，产品均衡性较好，形成区格销售，一期次推也是如此，销售可以周或月推市； 5#作为销控式加推，一方面造成紧销局面，另一方面适当减少次推量； 15#湖景大宅的顺势暗销，旨在满足高端客户群需求； 战略 战术 三期推盘剖析 Analysis Ⅲ part of arrangement …… 推盘节奏总原则 小步快跑,限量发行 产品均衡,“好料”剩底 适时销控 ,杠杆持平 3# 18# 49# 50# 52# 60# 杠杆楼宇 三期首推 三期次推 三期的推盘节奏类似于二期，少了加推的楼宇； 三期的次推可作为加推楼宇或次推楼宇； B区的三进深TOWNHOUSE（面积段265-339㎡）与A区的二进深FLOWERBOX（面积段230㎡）别墅为形成有效反差，可从价格上进行平衡； 4# 策略分析 战略 战术 四期推盘剖析 Analysis Ⅳ part of arrangement …… 推盘节奏总原则 小步快跑,限量发行 产品均衡,“好料”剩底 适时销控 ,杠杆持平 1# 2# 19# 51# 64# 四期的推售方式基本与前期类似，在推盘量上会有所减弱； 当项目销售至本期的时候，由于小步快跑的策略加之产品线相对统一，前期将剩余一定量的房源，当五期稀缺的湖景豪宅入市时将形成价差，从而促使前期产品去化； 五区墅王产品具备稀缺唯一性的条件包括绝对的湖景、8.9M超宽面宽、360度转度窗及居家舒适私密性； 杠杆楼宇 四期首推 四期次推 20# 17# 16# 五期产品 策略分析 战略 战术 门槛营销 4 门槛营销特性 参观预约指引 VIP接待流程特色 VIP接待人员架构 VIP接待素养要求 It must have been cold there in my shad