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资产评估案例分析 ——房地产市场法评估案例 随着经济体制改革的深化和对外开放政策的实行， 资产评估作为我国社会经济活动中一 个重要的中介服务行业， 在社会主义经济体制改革中发挥着十分重要的作用， 已经成为社会主义市场经济不可或缺的重要组成部分。 一、 资产评估的基本理论框架体系 （一）资产评估的概念 资产评估是指专业评估机构和人员， 按照国家法律、 法规和资产评估准则， 根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产在某一时 点的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。 （二）资产评估的基本理论 1、 资产评估是对额定产权的评估 资产评估通过对资产的现时价值进行评定和估算，为各项资产业务提供公正的价值尺 度。这是资产评估最基本的功能。就像任何商品不能没有价值尺度一样，在生产要素、 产权等生产 条件由市场配置的情况下， 各项资产业务都需要有与之相适应、 符合该资产业务性质的价值尺度，才能在维护当事人合法权益的基础上，保证资产业务的顺利进行。 2、 资产评估的目的决定了资产评估的价值类型和方法 （ 1） 资产评估的目的 资产评估的目的即是说明为什么要进行资产评估、 评估结果是为何种资产业服务。 它是 资产评估业务的基础， 在较大程度上决定了资产价值类型的采用， 并在一定程度上制约着评 估途径和方法的选择。资产评估的目的可以分为非法令评估和法令评估两种。 （ 2） 资产评估的价值类型 1） 公允市场价值。 它是指资产在评估基准日的公开市场上的交易价格。 它是在买卖双 方地位平等， 双方充分、 合理地拥有全部的相关信息， 并且双方都是有理智的经纪人的情况 下自愿成交的价格。 2） 投资价值。 它是企业并购、 资产转让等资产经营活动中所涉及的频率最高的价值类 型。它是某项特定资产相对于某个特定的购买者（或所有者）的价值，表现为该资产给其所有者（或未来所有者）带来的未来收益的价值。 3） 账面价值。它仅仅是会计和纳税上的概念。 4） 内在价值。它是指资产预期创造的未来现金流的现值。 5） 重置价值。 它是指在现时的条件 （市场条件和技术条件） 下，获得与被评估资产同 等功能的处于在用状态下的资产所需耗费的成本。 6） 清算价值。 它是指企业停止经营， 变卖企业所有资产减去所有负债后以货币形式存在的余额。 7） 在用价值。 它是指作为企业组成部分的特定资产对其所属企业能够产生的价值， 而 不考虑该资产的最佳用途或资产变现所能实现的货币数量。 （ 3） 资产评估的方法 1） 成本法。成本法是在现时条件下， 被评估资产全新状态的重置成本减去该项资产的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值，估算资产价值的方法。 2） 收益法。收益法是将评估对象剩余寿命期间每年 (或每月 )的预期收益，用适当的折 现率折现，累加得出评估基准日的现值，以此估算资产价值的方法。收益现值法通常用于有收益企业的整体评估及无形资产评估等。 3） 市场比较法（亦称市场法） 。市场法是通过比较被评估资产与可参照交易资产的异 ,并据此对可参照交易资产的市场价格进行调整,从而确定被评估资产价值的方法。 4）资产评估的目的决定了资产评估的价值类型和方法 在实践中， 决定价值类型是多方面的， 其中最核心因素是特定的评估目的。 这主要是由于资产特定评估目的直接影响市场条件，因而最终影响资产功能和状态。 资产评估方法的选择必须与资产评估价值类型适应。 资产价值类型是由资产的特定的评估目的决定。一般认为，在某一特定的评估目的必然有其相适应的价值类型或者价值属性， 资产价值类型决定评估方法选择和使用， 也就是说， 不同评估方法其实体现了资产不同价值属性或者价值类型。 3、 三大评估方法的适用范围、适用前提和评估公式 （ 1） 成本法 1） 适用范围 ①可复制、可再生、可重新建造和购买的，具有有形损耗和无形损耗特性的单项资产。 例如：房屋建筑物、各种机器设备，以及具有陈旧贬值性的技术专利、版权等无形资产。 ②可重建、可购置的整体资产。例如：宾馆、剧院、企业、车间等。但是，与整体资产相关的土地不能采用重置成本法评估。 2） 适用前提 ①购买者对拟行交易的评估对象，不改变原来用途。 ②评估对象的实体特征、内部结构及其功能效用必须与假设重置的全新资产具有可比 性。 ③评估对象必须是可以再生的， 可以复制的， 不能再生、 复制的评估对象不能采用重置成本法。 ④评估对象必须是随着时间的推移， 具有陈旧贬值性的资产， 否则就不能运用重置成本法进行评估。 3） 评估公式 被评估资产评估值 =重置成本 -实体性贬值 -功能性贬值 -经济性贬值 （ 2） 收益法 1） 适用范围 ①一般适用于企业整体价值的评估， 或者能够预测未来收益的单项资产或者无法重置的特殊资产的评估