不动产价格之评价方法介绍.ppt

例：有一300坪土地，估算開發後總銷售金額為4億，預估利潤20%，資本綜合利率為4.24%，直接、間接成本共1.6億，請估算土地單價 【40000萬÷(1+20%) ÷(1+4.24%) －16000萬】÷300＝53.26 * 地點：台北市信義區基隆路一段萬世大樓 建物面積：180.01坪 登記用途：商業用 土地使用分區：第二種商業區及第三種住宅區 價格日期：民國99年9月21日 樓層：總樓層14樓的七樓 屋齡：26.1年 * * M1 * * * * * * QA時間 * 機會是留給有準備的人 * * * * * * 估價三大方法及適用之產品類型 (一) 比較法：住家、辦公、店面、土地、、等＜市場面．供需雙方 (二) 收益還原法：商用產品，如辦公室、店面、飯店等收益型產品＜著重需求面 (三) 成本法：透天別墅、土地、、等＜著重供給面成本 逐項介紹 * * 7.法院拍賣 8.受迷信影響之交易 9.包含公共設施用地之交易 10.人為哄抬之交易 11.其他：如待售價之情況調整 * 因應不動產之變動原則,若買賣實例之交易日期與求取對象不動產估價額之日期,兩者之間有時間性差異,且價格水準可能發生變動,故應用變動率(如房屋價格指數)予以修正 * 針對買賣案例與勘估之對象不動產所在之鄰近地區與類似地區之區域因素加以比較調整 例如:交通運輸,自然條件,公共設施,景觀等 * 針對買賣案例與勘估之對象不動產之個別因素加以比較調整 例如: 建物個別條件:屋齡,結構,樓層,管理,格局,座向等 道路條件:道路寬度,道路舖設 接近條件:接近車站.學校.市場.公園的程度 周邊環境條件:停車方便性,嫌惡設施之有無 * 勘估標的與比較標的總調整率表： 項 目 比較標的一 比較標的二 比較標的三 交易價格 42.2萬元/坪 40.0萬元/坪 52.0萬元/坪 價格型態 成交價格 成交價格 成交價格 情況因素 調 整 率 100% 100% 100% 情況因素 調整後價格 42.2萬元/坪 40.0萬元/坪 52.0萬元/坪 價格日期調整 調 整 率 100% 99% 100% 價格日期調整 調整後價格 42.2萬元/坪 39.6萬元/坪 52.0萬元/坪 區域因素 調 整 率 100% 100% 100% 區域因素 調整後價格 42.2萬元/坪 39.6萬元/坪 52.0萬元/坪 個別因素 調 整 率 107% 111% 87% 試算 價格 45.2萬元/坪 44.0萬元/坪 45.2萬元/坪 比較標的加權數 35% 35% 30% 最後推定 比較價格 44.8萬元/坪 需三個比較案例 調整方法 1.百分率法 2. 差額法 3.計量模型分析法 (五倍,判定係數不得低於0.7,P≦5%) * 區域因素與個別因素內任一單獨項目之價格調整率大於15%，或總調整率大於30% 經比較調整之比較標的試算價格，應就價格偏高或偏低者重新檢討，檢討後試算價格之間差距仍達20%以上應予排除 * 不動產估價師應採用三件以上經檢討後之比較標的試算價格，考量各比較標的搜集資料可信度、各比較標的與勘估標的價格形成因素之相近程度，決定勘估標的之比較價格 * 特性:適用於供收益目的使用之不動產如租賃不動產或企業用不動產 缺點:評估標的須有安定之純收益與適當之還原利率 原理:不動產具有永續性,故其耐久期間相當長久,能持續產生收益,將持續產生之純收益折算為現在價值之總額,稱為收益價值 * P=A/r P=A/(1+r) + A/(1+r)2 + A/(1+r)3 .. + A/(1+r)n 首項: A/(1+r) 公比:1/(1+r) 項數:n 之等比級數 1 n 首項×(1-公比n) A/(1+r) ×(1- 1+r ) P= = 1 1-公比 1 － 1+r 當n=∞時 P=A/r= (T-C)/r * 應由具備良好意識與通常之使用能力者使用所能獲得之收益 收益必須能繼續且有規則地產