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企业会计准则第21号—租赁 内蒙古财经学院 傅贵勤 电话 一、背景 《企业会计准则——租赁》2001年1月，我国首次制定并发布了，并于2001年1月1日起施行，适用于所有企业。2006年2月在制定新的准则体系中，对此准则进行了修订，发布了《企业会计准则第21号——租赁》，要求自2007年1月1日执行。 二、新旧变化 （一）融资租入固定资产的入账价值确定不同 旧准则：在租赁开始日，承租人将租赁开始日租赁资产原账面价值与最低租赁付款额的现值两者中较低者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，并将两者的差额记录为未确认融资费用； 新准则：承租人应将租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，并将两者的差额记录为未确认融资费用。 （二）融资租赁下的初始直接费用的处理不同 旧：承租人和出租人发生的初始直接费用均计入管理费用 新：承租人发生的初始直接费用计入租入资产价值 出租人发生的初始直接费用计入应收融资租赁款的入账价值 （三）未确认融资费用的分摊率的确定明确 见后面介绍 三、租赁开始日与租赁期开始日的区别 租赁开始日： 租赁开始日是指租赁协议日与租赁各方就主要条款作出承诺日中的较早者。在该日应当： （一）将租赁认定为融资租赁或经营租赁 （二）在融资租赁下，确定租赁期开始日应当确认的金额 租赁期开始日： 租赁期开始日是指承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期。 在该日，承租人应当对租入资产、最低租赁付款额和未确认融资费用进行初始确认。 出租人应当对应收融资租赁款、未担保余值和未实现融资收益进行初始确认。 （一）融资租赁 1、融资租赁的定义及特征 融资租赁，是指实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁。 风险和报酬的转移与所有权的转移并不一定同步。其所有权最终可能转移，也可能不转移。 所有权转移是认定为融资租赁的充分条件，但不是必要条件。 2、融资租赁的认定标准 （1）租赁期届满时，租赁资产所有权转移给承租人 （2）承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款预计将远低于行使选择权时租赁资产的公允价值，因而在租赁开始日就可以合理确定承租人将会行使这种选择权。 续 （3）即使资产所有权不转移，但租赁期占租赁资产使用寿命的大部分。75% （4）承租人在租赁开始日的最低租赁付款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值；出租人在租赁开始日的最低租赁收款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值。90% （5）租赁资产性质特殊，如果不做较大改造，只有承租人才能使用。 （二）经营租赁 经营租赁是指除融资租赁以外的其他租赁。 特征： 通常情况下，在经营租赁中，租赁资产的所有权不转移，租赁期届满后，承租人有退租或续租的选择权，而不存在优惠购买选择权。 五、初始直接费用的处理 初始直接费用，是指租赁双方在租赁谈判和签订租赁合同过程中发生的，可归属于租赁项目的相关费用，主要包括手续费、律师费、差旅费、印花税等。 会计处理： 在融资租赁下，承租人发生的初始直接费用，应当计入租入资产价值；出租人发生的初始直接费用应当计入应收融资租赁款的入账价值。 在经营租赁下，承租人和出租人发生的初始直接费用，应当计入当期损益（管理费用）。 六、未确认融资费用的分摊和未实现融资收益的分配均应采用实际利率法 （一）未确认融资费用的分摊 1、未确认融资费用的初始确认和计量 在租赁期开始日，承租人应当将租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确认融资费用。 承租人的账务处理 融资租赁下 借：固定资产——融资租入固定资产 未确认融资费用 （差额） 贷：长期应付款 租赁资产公允价值与最低租赁付款额的现值孰低 差额 最低租赁付款额 需要说明：初始直接费用计入所确认资产价值 （一）未确认融资费用的分摊 2、未确认融资费用分摊率的确定 分摊计入财务费用 借：财务费用 贷：未确认融资费用 根据租入资产入账价值的不同而定： 现值 公允价值 未确认融资费用分摊率的确定 (1)以出租人的租赁内含利率为折现率将最低租赁付款额折现，且以该现值作为租入资产入账价值的，应当将租赁内含利率作为未确认融资费用的分摊率； 续 (2)以合同规定利率为折现率将最低租赁付款额折现，且以该现值作为租入资产入账价值的，应当将合同规定利率作为未确认融资费用的分摊率； 续 (3)以银